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项目规划有2栋超200米高的城市地标双塔建筑，为高端写字楼和公寓式办公；15栋28-33层的高档住宅，面积88㎡—205㎡；综合商业体为整个生态新城提供高端的购物、休闲、娱乐配套，将引进大型百货、国际风情商业街、国际连锁影院、高档餐饮、儿童主题乐园等。而且项目所配有的的物业是江苏金奥天地资产管理有限责任公司淮安分公司，国家二级资质，可以给您提供真正的五星服务。
项目一期首批次推出市场的产品为高端住宅类，目前进度较快的在建楼位为1号、8号、9号楼，均为2梯4户设置，户型配置丰富：约88㎡的2房2厅1卫，约100㎡的3房2厅1卫，约126㎡和135㎡的3+1房2厅2卫等4个户型，可以满足客户的不同需求，刚需、改善、投资、养老皆宜[1]。
项目周边自然环境优越，生活配套丰富：紧邻2400亩的淮安森林公园，与实验小学新城分校仅一路之隔，淮阴中学新城分校步行仅需5分钟，淮安四馆、淮安大剧院、妇女儿童活动中心、高科技创业园、政府行政中心等都在项目5分钟生活圈内[1]。有公交线路8路、10路、69路经过。
1.3 设计目的和要求
本课题意在通过本人在项目上实习工作的经验，详细分析淮安金奥国际中心项目营销策略，借此论证该时期营销策划的工作内容及重点，明确该时期营销策划对项目整体销售的影响及作用。通过对淮安市金奥国际中心的项目定位分析、项目本体分析、项目SWOT分析研究，对项目市场进行定位，并依据媒体推广策略、活动和价格推广等营销策划思路，来制定营销策划方案以及对初步执行效果进行反馈分析。
毕业设计要求内容真实，概括准确，研究充分，所提建议及结论要切实可行，结构严谨，文字精炼，标点符号使用要正确，格式规范。
1.4 数据资料选取
在房地产营销公司实习的经历，使我获取数据资料的途径更为多样化。既有公司所有的项目资料，也有搜集房地产营销策划书籍等搜索资料的活动。为了完成本次毕业设计的房地产营销策划，我咨询了公司的专业策划人员，更进一步的了解到了策划的方法与意义及在网上搜集了房地产营销策划的资料等各种工作。为了完成本次毕业设计的房地产营销策划报告，我对本次策划方案的制定实施进行了全程的跟踪反馈，使其更具现实意义。
1.5 设计重点和难点
本次设计所涉及的策划专业性要求比较高，而且项目资料的准确性以及策划方案的可行性的要求比较高。所以本次设计所涉及的营销策划方案难度较大。本设计的重点则在于对其进行针对性的研究追踪，其方案的制定也具有较大难度。而且淮安市金奥国际中心是属于城市单元综合体。它是集住宅、商铺与一体的单元综合体，关于其的相关数据资料收集统计也存在很大难度，导致设计的完成遇到很大瓶颈，所以设计难度较大。
1.6 设计实现的可能性
虽然本次设计有一定的难度，但本人在房地产营销公司实习的过程中积累了一定的经验，与此同时，还可以向更有经验的同事请教（他们已从事营销策划类的工作数年，理论与实践的经验都很丰富，专业技术性强），更有经历更为丰富的指导老师的指导，所以我对设计的实现充满信心，对最终的设计成果非常满意。
2 设计依据
2.1 理论与方法
2.1.1 房地产策划的基础理论
（1）奇正原理
奇正管理是策划的第一大原理，它是思维创新的核心表现。策划贵在用奇，奇在众所不意，也就是在众人所忽视或意料之外但是又在情理之中。我们知道，竞争产生策划，策划为了更好的竞争，竞争的核心是寻求和突出差异。我们策划对手时，也正是对手在策划我们的时候，奇于对方之外则胜；奇于对方之同则平；奇于对方之内则败。