浅谈农村集体建设用地使用权流转的对策及建议

农村集体建设用地所有权的流转主要是指对农村集体所有的土地权属进行分离,集体以土地所有者的身份将土地承包权转让给第二方。建设用地使用权流转作为现阶段农村集体土地制度的创新之举,尚不够成熟,还存在很多普遍性问题,必须针对这些问题提出有效的应对论文网之策。

一。农村集体建设用地使用权流转存在的问题

目前,农村集体建设用地使用权流转体制尚不够健全,出现了一些普遍性问题,在很大程度上限制了集体建设土地使用权的流转。

1。使用权的自发流转流失了大量的土地

农村中的很多集体建设用地都会发生自发流转现象,土地流转后其中很多一大部分会流入到村民手中,村名或集体都能随意使用这些土地,这样一来,就加大了政府规划土地的难度,使得土地权益发生私有化。

2。耕地不能得到有效保护

当前,全国出现了房地产热高潮,农村村干部也热衷于把耕地转变成建设用地发展房地产业,这就导致将很多耕地转变成乡镇企业所用的建设用地。如果这些建设用地没有得到很好的经营,发生停产倒闭,就会终因债权债务问题导致很难收回集体经济组织租出的土地,流失了大量耕地。

3。土地经营短期化

很多地方在土地资产的增值保值上只考虑了短期利益,没有科学规划集体建设用地的流转,利用程度不高,而是把集体建设用地流转得到的收入来填充财政。再者,很多农民提前卖出土地,严重影响了今后集体的发展用地。上述行为都引起了建设用地的集聚现象,很难显示土地的较高利用率。

4。融资困难

因为缺乏法律保障,一些企业不愿利用集体土地;而银行为了避免贷款的风险,也不愿接受集体土地当成财产抵押,就很难利用集体土地来完成融资,极大的降低了集体建设用地使用权的流转价值。

二。农村集体建设用地使用权流转的对策

1。健全土地管理制度

创新征地制度,减少征地的范围。中国的征地当时都是强制征来的,并不是农民自愿交出,他们并没有把这些土地当成商品。所以,要对现行的强制征地制度,在征地时严格控制公共用地范围,并应以法律的形式明确公共利益“。

首先,以法律的形式,鼓励农民通过土地入股与产权交易等形式开发土地。其次,因为农村集体建设用地占到了建设用地中的很大一部分,可以允许满足土地规划的集体所有土地进行市场交易。再次,当前,出租宅基地已变成了一些地区的农民的重要收入来源,应该完善宅基地的相关条款,允许适当的转让和抵押宅基地,允许那些闲置的宅基地流转于农村集体内部。

2。明确集体建设用地的流转形式

应该结合农村集体建设用地的性质和实际用途,通过与相关方(集体组织。农民和投资者)协商后,确定合适的流转方式,流转方式综合起来有以下几种:第一种是出租。也就是集体土地所有者把集体建设用地出租给使用者一定的时间,并以此在使用者方面收租金。根据年度支付租金,优先考虑续租;第二种是一次性转让流转集体建设用地,出租年限必须在国有土地使用权出租的范围内;第三种是作价入股。集体建设用地通过出让使用权,以出资人的身份参与企业投资,并分取利润;第四种是抵押使用权,在客观评估了农村集体建设用地的使用权后,根据评估值抵押给信贷机构。

3。强化政府对集体建设用地流转的管理

健全农村集体建设用地相关流转制度,这自然离不开政府的调控与监管。首先,应强化土地的用途管制,最大限度的避免农用地转变成集体建设用地。其次,进一步完善土地利用总体规划。村镇规划和土地利用计划等,以便更好的引导集体建设用地的流转。集体建设用地的流转必须满足前面提到的规划,尤其是要严格审查集体建设用地的指标。供应结构是否与规范一致。再者,强化管理农村集体建设用地的使用权流转合同,应该在合同中注明土地的状况。权利情况及相关方的权责关系。最后,对流转的集体建设用地进行悉数登记,依法查处违法违规行为,推动集体建设用地使用权流转市场的持续健康发展。

4。改革使用权的融资渠道

正如前面所提到的,目前中国的土地市场体系已经被细化了,国有土地的使用者,会同时兼有国有土地的使用权和资产价值,企业可以借此安全融资,这就加速了国有土地市场的持续发展。但是,对于农村集体建设用地的流转,法律没有给予很好的保障,尚不够成熟,农村集体建设用地的使用权还不能具有抵押的法律效力。

这就导致了集体建设用地生产资料的单一性,阻碍了农村集体建设用地使用权的正常流转和相关使用权流转市场的创建。所以,应以法律形式明确农村集体建设用地使用权的流转范围和内容,细化土地的权能。

5。扩大使用权流转的范围

相关的法律对农村集体建设用地的主体做了严格规定,根据出资主体的相互关系来明确使用权,拥有相关土地使用权流转的主体只能是符合土地利用总体规划。满足法律规范的企业在破产或者兼并时获取的土地使用权。但是,因为乡镇企业的逐渐发展和不断完善,出现了多元化的投资主体和多种经济成分化,真正的乡镇企业已经很少了,并且在市场经济下发展的乡镇企业,必须实现生产的优化配置,才能满足各个生产要素的要求。再者,土地所有权主要体现在经济方面,不能将农村集体建设用地使用权的流转仅限于集体经济组织的企业,或仅仅由于乡镇企业破产和兼并而出现的流转,应拓宽农村集体建设用地使用权流转主体和范围,让农村集体建设用地使用权在一个较大的市场中得以流转和发展,进一步推动农村集体建设用地使用权流转市场的持续。稳定和健康的发展。

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