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通过对中国房地产行业的发展历程的背景，研究万达的发展状况。主要把历程分为五个阶段：稳步发展阶段（1998- 2003年）、发展的总体过热阶段（2003- 2007年）、深层次调整阶段（2008- 2009年）、快速升温期（2010- 2011年）宏观调控阶段（2011-至今），如图1所示。
图1 房地产行业发展历程
一、万达房地产营销现状
（一）万达房地产概况
万达集团创建于1988年，初期依靠房地产，逐渐发展成为餐饮、互联网、影视和商业地产为一体的综合性集团。万达在2015年商业收入达到1243亿元，同比增长1079亿，环比增加15.10%；公司权益拥有人应占核心溢利（扣除公允价值变动影响）为170亿元左右，较2014年的148亿元增加14.80%。在2015年的收入来讲，从投资物业出租及物业管理，物业销售及酒店业务三部分，分别约占11％，83％和4.00％。2015年万达商业来源主要是投资物业的租赁和管理，在扣除增值随的贡献率以后，万达在这一板块息税前利润将近为83亿元，较2014年增长了26.29%，占税前利润（扣除土地增值税及不含公允价值变动损益）的比例为35.25%，较2014年占比上升了4.34个百分点。截至2016年初，万达商业投资物业资产账面总值达3094.81亿元，占集团资产总值比例为48.39%[1]。物业销售方面，2015年万达商业合约销售总金额1640.80万元，同比增长2.5%；合约销售面积16百万平方米，同比增长13%。物业销售确认的收入为1025亿元，同比增长约为12%，实现毛利389亿元，物业销售毛利率为37.9%。