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10.2 品牌策略 21
10.2.1 概念推广 21
10.2.2 平面布置 21
10.2.3 空间布置 21
10.3 拓客与活动策略 21
10.4 营销方针 22
10.5 项目销售周期 22
10.6 销售进度控制 22
10.7 项目销售阶段 22
10.7.1 第一阶段：导入期 22
10.7.2 第二阶段：开盘期及强销期 23
10.7.3 第三阶段:持续期 23
11 项目价格策略 24
11.1 定价原则 24
11.2 消费者多种购房付款方式 24
12 项目经济分析 24
12.1.1 项目基本经济指标 24
12.1.2 建筑方式及进度安排 25
12.1.3 资金筹措计划 25
12.1.4 项目成本及税金估算 25
13 社会效益和评价 25
13.2 多方面的社会评价结论 26
14 项目总体概述和建议 27
14.1 项目的优劣点 27
14.1.1 项目具有突出优势 27
14.1.2 项目拥有较好的投资环境与机遇 27
14.1.3 项目开发经营风险较大 27
14.2 项目的积极作用与建议 27
1 前言
房地产营销策划在房地产业目前的发展中发挥着产品推广和营销宣传的双重作用，根据房地产开发目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核，在先进的市场营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值兑现的一个综合性、系统性的工程。房地产的营销策划不仅仅促进销售或是简单的广告，更是企业一种现代的社会实践活动，在进行营销策划过程中需要很多知识和程序，不仅要有紧跟时代需求的营销理念的指导，还要各式各样的营销手段和方法，通过富有创意的智慧行为以期获取企业营销的最佳效果，根据这一需求来进行产品推广的过程。
房地产营销是房地产开发企业以企业经营效益为目标，通过市场调研、项目定位、销售策划、推广执行等营销过程的分析、计划和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，找出突破口，选择营销方法和促销手段，经过独特的创意将满意的服务和优秀的物业推向广大的顾客市场，以达到占有更大的市场、促进房地产开发企业不断发展。房地产营销策划为开发商规划出合理的建设方向，从而使产品和服务符合消费者的自我需要而形成产品的推广销售，并通过消费者的满意度使开发商获得企业利益的过程。
2 项目概况
2.1 项目简介
上海新市镇金城尚品高层住宅，基地位于上海浦东高行镇，东至经二路，南至纬十路，西至莱阳路，北至纬九路，四面均有临时施工道路（按施工进度分次修筑），南侧为约85米的区域主干道一一五洲大道，交通十分方便。金城尚品高层住宅是群体住宿群，地下设有一层人防地下室，平时作为汽车和自行车库，战时封堵。项目总投资109000万元。项目预计入住758户，同时本项目设有地下车库、商业用房510㎡(售楼处)、公建设施等一系列配套设施。该项目造型新颖，外型雄伟壮观，室内房间设计标准，布局合理舒适，装饰典雅美观，设施齐全，先进可靠，周围环境清幽，景色秀丽，是镶嵌在浦东新区中的鲜亮明珠。