1.5  设计重点和难点

一个项目的整体营销策略中最为重要的是消费者分析以及竞品分析、SWOT分析和营销预算。消费者分析对于项目而言是十分重要的，只有明确消费者，才能使项目一炮而红，一个良好的开始，说明已经成功一半了。关于竞品分析，是少不了的，对于周边项目进行分析，才能制定出比较完善的营销策略方案，同时对项目进行SWOT分析之后，才能明确项目本身的优劣之处，才能弥补，使项目获得最大化的效益。

由于本次设计不是苏州当地项目，本人没有进行实地考察，而是通过相关人员的口述，以及网上搜集的资料进行编写的，所以一些数据会存在偏差。再者，本项目公寓未开始出售，所以价格是根据周边楼盘进行对比设定的，与实际可能存在一些误差，而且营销预算对于我而言是不可能知道的，所以只制作了表格。并未进行填写。所以本次设计所涉及的相关内容属于中难程度。

1.6  设计实现可能性分析

虽然本次设计有一定的难度，但本人在营销策划公司实习的过程中积累了一定的经验，与此同时，还可以向更有经验的同事们请教，进步还是比较大的，更重要的是有经历十分丰富的指导老师的指导，所以我对本次设计的实现充满信心，对最终的设计成果也非常的满意。

2  设计依据

2.1  理论与方法

本设计中最重要的理论知识是对于整个营销策略大纲要熟悉，进而各个细节逐个击破。

房地产营销策划就是运用整合营销概念，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，在深入了解潜在消费者深层次以及未来需求的基础上，为开发项目规划出合理的建设取向，完全符合消费者的需求，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。

营销与推销的不同之处，在于房地产的营销策略策划并不只是简单地等同于某一楼盘的促销或推广策略，一个完整的营销策略实际上包括了选定目标市场、进行项目策划和市场促销推广策划等三大内容，而这三者都是在详尽、周密的市场调查与研究的基础上展开的。

在此过程中，需要加强市场调研，制定严谨的市场调查，科学、全面的进行市场调查分析，制定市场调查通常有七个方面，确定问题及调研目的、收集信息资料、初步调查、调查设计、制定调查计划、现场调查、资料分析、撰写和提交调查报告，房地产市场调查分析是经营者了解、认识房地产市场的主要手段，也是企业经营管理必须加强的基础性业务工作之一。

同时也需要树立品牌意识。通过品牌竞争优胜劣汰，培育商业品牌、名企，具有样板效应，带领整个商业产业健康发展。可运用市场整合原理，促进合作与兼并，形成强势品牌，推动住宅产业向规范化、集约化、市场化、有序化发展。同时，实施商业品牌战略有利于充实商业的内涵，增加商业的高附加值。

2.2  规范与标准

随着房地产业的快速发展，开发商的大量涌入，房地产市场已经从卖方市场转化为买方市场，而消费者已经不再满足于为温饱问题而购买房产，更多的消费者加入了投资的行列。同时，开发商的成熟也促进了楼盘的发展。供求双方趋于理性，使得房地产营销策划已经发展到了一个崭新的高度。现今的房地产营销策划模式中有五种较具有显著特征的模式。其中本项目用到了四种模式，下面就说本项目运用到的模式。

1）概念炒作模式

这里所说的概念，已经不同于房地产业发展早期策划中所指的概念。在地产业发展的初期，所谓概念更多的是指特点或卖点，而当今房地产策划所指的概念，则是一种独有的、难以复制的创新。