六、信贷和利率水平因素 13

第五章 研究结论与政策建议 13

第一节 研究结论 13

第二节 政策建议 14

一、建立完备的住房金融市场，完善各种配套政策，支持居民买房 14

二、确定合理的房价与家庭收入比，使居民买的起房 14

参考文献 14From~优E尔L论^文W网wWw.YoUeRw.com 加QQ7520.18766

致谢 15

第一章 引言

与国外房地产业的发展相比，中国的房地产业发展起步较晚，虽然市场的规模体制不够完善，但是其发展前景十分广阔。中国房地产业从20世纪80年代初期发展至今，大致经历了发展初期（1985年以前）、平稳成长期（1986-1991年）、膨胀过热期（1992-1994年）、调整期（1994-2000年）和快捷成长期（2001年至今）五个阶段。随着经济的发展，房地产业作为国民经济支柱产业的地位日趋明显，已成为国家新的经济增长点和消费热点。对扩大内需、促进消费、拉动国民经济增长发挥了重要作用。

作为三、四线城市的嘉兴，房地产业的发展对促进嘉兴经济发展有着重大的影响作用。近年来，嘉兴商品住宅房地产价格出现上涨过快的势头,在新建住宅价格环比上涨的66个城市中嘉兴的百城指数环比上涨4。49%，排全国第一。8月嘉兴房价持续上涨，新建住宅均价达到了8391元/㎡，涨幅2。3%，位居全国百城涨幅第21位。

作为国民经济的支柱产业，住宅房地产价格增长过快的趋势,不仅影响居民的生活水平，对社会经济发展也具有重大影响力，住宅房地产价格问题已然成为重要的经济问题和社会问题。因此，通过对影响嘉兴市房地产价格因素的研究，有利于全面把握嘉兴市房地产的发展现状，对推动嘉兴市房地产业长期健康平稳发展和促进嘉兴市经济的发展有重大意义。本文主要以需求侧为视角，从房地产的价格水平、人均可支配收入、人口增长、对价格的预期、信贷和利率水平等需求因素角度分析嘉兴商品住宅的价格变动。

第二章 住宅房地产的价格理论与形成机制论文网

第一节 商品住宅房地产价格基本理论

一、房地产

房地产又称不动产，是指由于房产和地产的特殊属性，使两者紧密结合为一个有机整体的总称。房产是指建筑在地上或地下的一切空间的建筑物；地产是指未经人类劳动投入开发过的生地或荒地，以及经过人类劳动投入开发的土地的总称。

房地产按照不同标准具有不同的分类，按用途可以分为居住房地产、办公房地产、商业房地产和其他房地产。 

二、商品住宅房地产

住宅类房地产(属于居住房地产），是指固定占用一定土地和空间资源的、具有综合消费功能的、为个人或家庭居住、为劳动力和人口再生产提供物质空间的建筑物。在人们所有的消费资料，住宅是人们一生中使用时间最长的超耐用消费品，它不仅具有消费功能还有其特有的社会功能。 

三、商品住宅房地产价格

房地产作为一种特殊的的商品，住宅房地产价格除了由其本身作为一般劳动产品所包含的价值和市场上的供求状况决定，还会受到其特殊的自然属性和社会属性的影响，最终通过交换实现其商品价值。 ‚

第二节 住宅房地产价格的形成机制

住宅房地产作为一种特殊的商品，可以通过商品市场的供求决定理论来解释其价格的形成。供求决定理论认为，商品的价值通过市场交换实现，由于供求不一致，商品的价格围绕其价值上下波动。