摘要 本文选取商品房平均销售价格为研究对象，从成本因素，经济因素，社会因素等角度确定房地产价格影响因素，运用统计分析软件对房地产价格建立多元线性模型并进行主成分分析，用一元线性趋势模型对我国未来五年内房价作预测．78223

毕业论文关键词 房地产价格；多元线性回归；主成分分析；一元线性趋势模型

一．引言

（一）研究目的和意义

      近年来，住房问题已经成为突出的社会问题，随着城镇化水平不断的提高，越来越多的人涌入大都市，因而增加了人们对住房的需求，然而，北京、上海等一线城市的房价不断上升，超过了居民所能承受的范围，增加了居民的生活压力，房地产作为第三产业的重要组成部分，与建筑行业、金融行业等产业息息相关，研究房地产的价格，可以给房地产投资方提供重要的决策依据，也可以为我国政府部门制定相关房地产制度，更好解决老百姓住房难问题提供更加坚实的理论基础和实证基础，具有重要的现实意义．论文网

（二）国内主要研究综述

      任盼盼（2009）运用Granger因果检验方法、向量自回归模型，从资金来源、市场供给和需求角度对房屋销售价格作统计分析，通过分析得出影响我国房屋价格的主要因素是居民消费价格指数，外商投资和固定资产指数．齐雪芹，姜照华（2010）运用Eviews分析回归,选取人均地区生产总值，城市化率及人均住房使用面积及上一年商品房销售价格四个经济指标，，并对未来房地产价格进行趋势预测．卲慧（2010）先对影响我国房地产价格的指标进行选择，运用聚类分析和非参数的统计方法，再用因子分析法对我国房地产行业做出评价和解释。曲闻（2006）从宏观因素角度选取6个经济指标对房地产价格进行线性模型分析，并对自变量进行多重共线性诊断。

（三）研究内容与方法

     以商品房平均销售价格为研究对象，选取影响房地产价格7个指标作为自变量，运用统计分析软件SPSS和mintab，结合回归分析和主成分分析理论知识，定量的分析这7个指标对房地产价格的影响程度，并对我国未来五年内房价作趋势预测，希望对未来房价起到参考作用．

二、 房地产市场理论分析

房地产由土地、建筑物、和其他地上定着物构成，是房产价格和地产价格的统一。理论部分将从成本因素，经济因素，社会因素，心理预期因素等4个方面分析．

     1。成本因素文献综述

       土地购置费用包括土地取得费用和土地开发费用，建安成本包括前期工程费用、建筑安装工程费、公共配套设施准设费，土地购置费用和建安成本构成房地产开发成本，这部分费用上涨将使得房地产价格上升．图1为1998-2013年商品房销售额和土地购置费用。

       从图1中可以看出商品房销售额保持着逐年上升的趋势，土地购置费用也在逐年                      增加。

    图2表示我国建筑安装价格指数存在较强的波动性，尤其是2008年和2009年，我国受到国际金融危机的影响，建筑行业遭遇冲击，使得波动性较大．

  2。经济因素

      随着经济发展，居民收入增加，对房地产需求上升，从而导致房价上升．另外，我国恩格尔系数不断下降，食品消费支出在总消费支出中的比例减少，消费结构正在转型升级，因而在住宅、教育、文化等方面资金投入增加，增加了人民对住宅的需求量，因此房价与城镇居民人均可支配收入之间存在正相关。