浅析商业地产项目投资资金投入的控制

一。影响资金峰值的因素

1。影响资金峰值的首要因素是物业形态。简单来看,物业形态大致可先分为地上物业和地下物业,其中地下物业主要以人防地下室和地下车库为主或商业;地上物业根据其高度不同,大致分为超高层。高层。小高层。多层等。物业形态直论文网接决定了项目的单位建筑面积的建安成本高低,进而决定的项目的资金峰值差异。某小区的实际例子如下:

从上表可以看出,不同物业形态产品的建安造价有比较大的差别。所以总建筑面积不变的情况下,各物业形态的比重不同,将直接导致总成本数量发生变化,进而影响总投资数额变化。例如人防地下室因为其特殊的结构,成本高达3000元/平方米,各地区因为防空级别不同会存在一定差异,进而导致投入不一样。又例如在地上产品中低密度产品别墅和高层的平米结构成本也存在较大的差别,所以不同的业态组合配比对总结构成本影响较大。

所以在投资前判断项目总投或者资金峰值的时候,首先要理解项目的规划方案,弄清各物业形态的配比情况,再根据属地的各种物业形态的建设成本情况对项目进行测算。

2。地质条件是影响总投入和资金峰值的另一重要因素。从物业形态分析中得知,地下结构建设成本比地上建设成本要高。但在不同的地质情况下(主要是地下水位。土质等),地下结构由于施工方法不同。支护形式不同。基础形式不同导致成本情况的天差地别。以不同的围护形式为例进行进一步研究,不同围护形式大致造价如下表:

从上表数据可以看出,在不同地质情况下,不同的支护形式成本差异是数量级的。在施工场地允许且土质较好的情况下,可以采用自然放坡的形式,成本几乎可以忽略不计;但在深基坑且土质差的情况下,需要采用垂直支护,如地下连续墙。排桩等形式,在地下水位较高时,还要考虑降水。房地产项目土地的位置是无法选择的,所以同样的结构设计在不同的地区会遇上不同的土质,导致地下追加成本投入不同,进而影响总投入和资金峰值。

土质作为自然的属地特征会影响项目投入的资金峰值。可预售工程形象进度作为属地的政策因素在更大程度上影响着房地产项目的前期资金投入。纵观全国大小城市,各地对可预售工程形象进度要求差别较大,总结下来大致可以分为如下几类:

由于不同城市对预售形象进度要求不一样,导致同样项目在销售前成本投入的比例差别较大,进而对资金峰值产生较大影响。比如一个结构成本在2亿的项目,在上海必须要完成2亿的投入后,才能有预售资金回流,而在其他地区,可能只需要1亿的投入便可实现资金回流。作为高层这种物业形态,施工周期本身就长,投资期长,如果预售条件再苛刻,会进一步提高项目的资金峰值以及资本化利息,在项目投资判断时,要引起足够的重视,以便导致项目因资金不足投资失败。

从上面的论述中可以看出,在判断项目的资金峰值时,不仅要考虑项目内部实际的规划业态情况,还要进一步了解掌握项目所在城市和区位的情况,特别是土质的情况和当地对预售形象进度的政策要求,以便更完整精确的判断项目的资金峰值。

二。房地产项目投资控制方法

1。可行性研究阶段。房地产项目可行性研究包括市场分析和土地评价两部分,前者通过市场调查。市场预测营销战略研究确定开发项目规模。功能与定位等。后者是指投资商根据产品销售价格及投资估算测算土地最大成本,进行投资决策。

2。设计阶段。包括总体规划设计。方案设计。初步设计。施工图设计四个环节,并形成初步设计总概算。施工图预算。本阶段以投资估算为控制依据,若出现初步设计总概算超过投资估算,必须进行原因分析合理评价。初步设计完成后,编制整个项目投资总概算,并将审定投资概算作为项目投资控制的最高限额。

三。结束语

综上所述,房地产建设项目投资资金控制是每个投资者所关心的重要内容之一,就工程项目建设而言房地产投资控制贯穿于房地产项目建设的全过程。在整个建设过程中,要以科学客观的角度分析看待问题,要时时持有控制造价的经济头脑,掌握投资建设周期的规律,力求减少或避免建设资金的流失,最大限度地提高建设资金的投资效益。

浅析商业地产项目投资资金投入的控制