一般纳税人不动产核算的增值税会计处理新规解析

一。不动产取得时分期抵扣进项税额会计核算

在2016年,为支持企业发展,国家税务总局发布第15号规定,根据其中的条款,增值税一般纳税人从2016年5月1日始,按照固定资产核算所取得的不动产或在建工程,都需要分2年从销项税额中论文网抵扣其进项税额。整体来看,在取得不动产时,分期抵扣进项税额的会计核算整体来看,可以分为两类情况进行分析。

(一)关于取得不动产分期抵扣进项税额的会计核算

从实质上来说,一般纳税人在具体实践中,利用多种合法形式来取得不动产,例如,通过购买。捐赠。入股或抵债等,得到不动产的产权。一般纳税人应当从当期销项税额中,将进项税额60百分号进行抵扣;其余的40百分号待抵扣进项税额,可在后续销项税额中抵扣,时间是取得扣税凭证的当月算起的第13个月。

举例如下:在2016年8月期间,为改善公司办公经营条件,A公司(一般纳税人)新购一座办公楼,金额为20亿元,税额为2。2亿元。该新购办公楼纳入固定资产核算范畴,在当年9月根据相关规定就可以进行计提折旧。如果经过认证,在购买固定资产中当月取得的增值税专用发票,对其进行会计处理。具体情况如下:借:办公楼为固定资产,价值2000000000万元,需要交纳的增值税税费,也就是进项税额为132000000(220000000×60百分号)万元。经过计算后,待抵扣进项税额为88000000(220000000×40百分号)万元;贷:A公司在银行拥有存款金额为2220000000万元。根据相关规定,在第13个月也就是2017年8月时,经过计提折旧后,该固定资产的会计处理变为:借:需要交纳的增值税税费,也就是进项税额为为88000000;贷:待抵扣进项税额为88000000万元。

(二)关于不动产在建工程分期抵扣进项税额的会计核算

不动产在建工程是指尚未完工并交付使用的工程,对于这类在建的工程,一般纳税人需要采购相应的材料和服务。设备等进行建设。装饰等。如果不动产在建工程要适用分期抵扣进项税额,需要达到如下两个标准:一是不动产在建工程行为发生在2016年5月1日后,二是通过对不动产进行扩建或装饰修缮后,不动产实现了增值且增值≥50百分号。对于一般纳税人所采购的用于不动产建设的相关的材料和设备,其会计核算可继续细分为两种情况:

1。如果一般纳税人所购材料。设备等用于不动产在建工程,而且,也符合分期抵扣的相关规定,可按取得不动产分期抵扣进项税额的相关规定进行抵扣。

2。如果已全额抵扣进项税额的物资,在进行抵扣之后,转用在不动产在建工程上,同时,也符合分期抵扣的相关规定,就可以将已抵扣进项税额的40百分号,在转用当期的进项税额中扣减,然后,在第13个月的销项税额中予以抵扣。

二。一般企业转让不动产使用权的会计核算

(一)取得不动产时一般纳税人同时获得增值税发票

按照财税[2016]36号文件中的相应的条例规定,如果企业是在2016年4月30日后取得了不动产,不管是购买还是自建,都称为新项目,同理,在此日期之前取得的都称为老项目。老项目的转让过程中,增值税计算可采取简易征收办法或一般计税办法。新项目必须要按照一般计税办法进行。如果在转让过程中,采取的是跨地区转让的形式,还需要向机构所在地主管国税机关申报纳税,同时,向不动产所在地主管地税机关预缴相关的税款。

(二)取得不动产时一般纳税人未同时获得发票

对于此种情况,按照国家税务总局2016年第73号公告,一般纳税人需要凭借相应的材料,例如完税凭证等相关资料,才能进行不动产差额抵扣。2016年4月30日前缴纳契税,那么,可按照如下公式进行计算:增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)-契税计税金额(含营业税)]÷(1+5百分号)×5百分号;之后的,则按增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)÷(1+5百分号)-契税计税金额(不含增值税)]×5百分号进行计算。

三。不动产经营性租赁的会计核算

在老项目租赁过程中,对于所产生的交易金额,可以按照简易计税方法,来对所应缴纳的税费进行核算。租赁的老项目的不动产与机构,如果是在同一个所在地,一般纳税人在申报纳税时,应采用5百分号的征收率;如果所在地不同,一般纳税人需要先向不动产所在地税务机关按5百分号的征收率预缴税款,然后,再向机构所在地税务机关按5百分号的征收率进行纳税申报。新项目租赁需要采用一般计税方法,如果新项目与机构处于同一所在地,一般纳税人在申报纳税的时候,应当按照要求以11百分号的税率进行申报。如果新项目与机构处于不同的地区,则必须要分开进行申报,首先,应按3百分号的预征率向不动产所在地税务机关预先缴纳一定的税款,在此基础上,还要向机构所在地税务机关,再缴纳11百分号的税款,并补缴因税率与预征率不一致导致的税款。

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