（3）我国房地产企业保有环节的涉税情况

保有环节涉及的城镇土地使用税和房产税是房地产企业要交的税种，这些税种享有很大的优惠幅度，基本零税负，所以这两种税在名义上要少交很多。对于房地产的租赁，租赁方要交的税包括营业税、城市维护建设税、印花税等，承租方要交的税只有印花税。但无论最终由哪方来承担税负，房地产在租赁名义上的税负都比较重，因为有5%的营业税、20%的个人所得税、12%的房产税。

2.4  房地产开发企业税收筹划的风险分析文献综述

不管对哪个领域进行规划设计都会有利弊两面，税收筹划也不例外，只不过我们要知道如何权衡这项筹划工作。目前，房地产企业持续不断的进行税收筹划，这就无疑会使国家的税收收入在一定时期内呈现下降的趋势。虽然在实际操作过程当中，税收筹划有利也有弊，但在两者相比之下，还是利大于弊的。因为税收筹划要安排在经济业务发生之前，而且经营环境又复杂多变，在这种情况下会出现许多不利于税收收筹划的风险因素，所以在税收筹划之前进行风险分析很重要。

2.4.1  经营性风险因素

     因为税收筹划具有前瞻性和计划性，而经济活动又灵活多变，严重影响着税收筹划给企业带来的经济效益，所以会致使税收筹划方案作废。有关税收政策的特殊要求，不但能使企业所做的税收筹划适应后期的发展需要成为可能，而且对企业的日常经营活动（如经营的方式、地点、范围、期限等）有一定的限制，因此企业在经营过程中的机动性会受到很大影响。综上所述，如果企业在经营过程中发现之前对该项目所做的税收筹划发生错误，那么就完全享受不到实施该项目所能带来的优惠政策，这样一来不但不能减税,反而可能增加自身的税负。

2.4.2  国家政策性风险因素

国家政策性风险就是利用国家颁布的相关法律法规来实施税收筹划，从而形成的节省税收负担的风险因素。国家政策性风险在企业日常税收筹划所可能遇到的风险因素中最重要，它体现了国家税收政策法规的选择性和变化性，具体表现在：

1、企业不能保证为经济活动进行税收筹划时所用的税收政策法规准确，这往往是因为企业筹划人对相关税收法规政策认识不透彻，分析不详细，不能很好的实施控制所造成的。

2、由于我国国内的税收法律法规的变化频率与其他领域的政策法规相比较高，因此在企业进行税收筹划过程中，不仅能给企业进行税收筹划提供空间，而且能降低企业税收筹划的风险系数。

2.4.3  操作性风险因素  

虽然我国税收政策经过许多审核机制的审核，但还是有不够清晰明了的地方，甚至有一些法规之间还矛盾重重，所以再专业的相关人员也不一定把握的很好。企业在税收筹划过程中很有可能遇到对税收政策把握不全和不能很好的利用相关的税收优惠政策的操作性风险，这都可能导致筹划方案不可行。来!自~优尔论-文|网www.youerw.com

2.4.4  税务机关执法性风险因素

税收筹划必须在遵循相关政策法规的前提下制定，并且必须跟立法者的想法一致，但这种合法性都必须由税务机关执法部门确认，但是相关税务执法部门人员会因为对税收政策法规的错误理解而出现人为的执法操作偏差，从而导致了税收筹划方案错误的风险因素。也就是说，即使税收筹划方案的制定符合了相关税收政策法规，也有可能因为相关人员对税收法规政策的理解偏差而使税收筹划方案无果；或者出现税收筹划者恶意偷税漏税的情况，这样不仅不能节省税收开支，增加经济收益，反而加重了企业本身的税负，造成税收筹划方案无效。