4  经济新常态对雨润地产理财环境的影响

4。1  经济环境对房地产企业影响

所谓经济环境是指构成企业生存和发展的社会经济状况和国家经济政策，是影响消费者购买能力和支出模式的因素，它包括收入的变化，消费者支出模式的变化等[1]。房子作为消费品,它具有双重属性。第一,它有使用属性。就是我买了房子 可以住、可以办公、可以经商也有投资属性，房子可以增值也可以出租。而房地产区别于其他商品的属性是它具有很强的投资属性。这使得房地产行业在不断变化的市场环境中，会受到政策的影响比较大，同时房地产行业对通货膨胀的敏感性，使得通货膨胀预期对房地产行业的高速增长起到了一定的推波助澜作用。而且近几年来，商品住宅市场与保障住房之间的矛盾日异突出。一方面，我国房地产行业乃至世界的发展趋势是，实现住宅市场的商品化、市场化和产业化。但另一方面，为了房地产市场在短期内实现商品化，必然会引发一系列的问题如因为住房价格高而产生的房奴、蚁族、蜗居等。但是现实是大部分的普通民众的人均可支配收入增长速度远远落后于房地产价格的增长，使的一部分人成为”房奴“，而还有很多的居民只能望房兴叹。于是就形成了我国房地产市场的畸形；一方面，老百姓因为高房价而买不起房。另一个面，房地产开发商积压着大量库存卖不出去。

58。1。1新常态经济环境对雨润地产影响

在12年3月12日，雨润集团宣称，在徐州市彭城将投资100亿元兴建”雨润农副产品全球采购中心“。而仅仅相隔10天时间，雨润集团的”疯狂“就再度上演。沈阳雨润农副产品全球采购中心项目在沈阳新区奠基，集团对外宣称该项目投资150亿元。并且这个航母级的项目一旦落成，预计每年会为东北地区的农产品市场新增300亿元交易额，同时还会带动周边地区相关行业发展并新增近60万人的工作岗位。同样类似的大手笔对于雨润集团来说几乎比比皆是。2011年7月16日，石家庄雨润农产品全球采购中心开工建设，宣传投资超过102亿元;同年8月30日，雨润农副产品哈尔滨全球采购中心奠基，号称总投资80亿元;雨润西安全球采购中心，同样大张旗鼓的上马了，同样宣传投资百亿元……而雨润集团大肆跑马圈地的背后真正动机，在于利用国家对农业的扶持政策，通过农产品采购中心项目做”幌子“，即能得到国家大量补贴资金和优惠政策，同时还可以获得大量廉价土地，再通过旗下的雨润地产公司进行商业地产开发。

但是随着我国经济发展进入“新常态”，经济增长速度明显放缓，人们开始更加理性的选择购房，对楼市原有的狂热追捧逐渐消退。在新常态的影响下房地产行业也由当初的”黄金时代“步入了”白银时代“。雨润地产在经济发展进入新常态时期后业绩的波动就非常之大。在2013年雨润房地产业务的销售收入增加了193。3%，达到了 10。05 亿元是历史最高点，而在2014 年却又突然降低到仅有 3。07 亿元，同比下降了69。5%。企业财务报告对这种情况的解释为设计施工周期较长，还没有达到确认收入的条件，但从其存货项目的竣工时间层面分析，并没有出现报告中所说的情况。比如根据雨润地产2015年的半年报来分析，房地产业务的营收同比减少了96。92%。（表2）整个集团因为在房产项目中占压的大量资金使得企业的现金流非常紧张，尽管集团可以利用母公司的两家上市公司雨润食品和中央商场为地产投资”输血“，但很显然这不是长久的办法。