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浅论房屋征收拆迁财务管理中的重难点问题及对策
虽然房屋征收和房屋拆迁两者法律意义不同。实施主体不同。适用范围不同。程序不同。补偿机制也不尽相同,但是对于财务处理方面,并没有太多的区别。拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人,依照国有土地上房屋征收与补偿条例的规定给予的补偿。拆迁补偿论文网的方式,可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。正是由于补偿方式的多样性。拆迁户性质的多样性,使得财务处理也难点重重。下面我们分别探讨一下房屋征收拆迁事务财务管理中的几个重难点问题,以及解决对策。
一。财务预算
包括年度所需总资金的预算,各个项目进度预算,每个季度融资安排。相信所有的企业都会面临资金预算管理的难题。房屋征收拆迁企业最难掌控的是拆迁协议签订的进展情况。遭遇钉子户或是其他意外情况的发生,就会严重影响项目进度预算。继而打乱我们的融资计划,影响到年度总资金的预算。
紧密联系拆迁部门,按照各个项目的具体进展计划拟定各个月份及年度的资金预算。每个月汇总资料,及时分析资金收支计划执行情况。实时根据项目进度调整融资计划。这个对策是很被动的,如果一手信息资料不能及时收集,将影响到后面所有的工作。有条件的企业可以设置ERP系统,各部门实行资源共享,将大大提高财务的工作效率。
二。拆迁成本核算
拆迁的成本包含土地征用费。拆迁补偿费用。测量评估公告等其他间接费用。财务费用等。拆迁成本的核算是我们的重点管理内容之一。
首先,各个拆迁项目的立项名称。内容。概算等等资料必须收集。这是做为财务分项目立帐的重要依据,也是将来项目完工时竣工决算的重要依据。土地征用费用通常包含征地补偿费。附属物补偿费。缴纳社保资金。征地管理费,以及征地指标费用。应当及时掌握政府及社保部门的相关法律规定。尤其是社保资金这一块内容,每年的规定都是不同的,如果条件允许,尽量选择在社保部门新的基数出来之前去缴纳(近几年社保基数一直呈递增的趋势)。拆迁补偿费用通常分为单位拆迁补偿费和居民个人拆迁补偿费,应当分别加以核算。以单位拆迁为例:补偿的内容一般包含土地价值。建筑物价值(含装修价值)。设备搬迁补偿。停业损失一次性补偿。提前腾空奖励。4个月临时安置补助费用。货币安置奖励。及其他奖励等。对被征收房屋的价值,通常需要双方协商选定一家房地产价格评估机构来评估确定。对于评估结果有很大争议的,可通过选取三家评估机构给出的评估价格平均数来确定最终的评估值。被拆迁单位的拆迁面积必须仔细区分合法建筑面积和未超过批准期限的临时建筑面积,会造成今后安置费用计算的不同;土地性质必须区分属划拨土地还是出让土地,这会牵涉到土地价值的不同。另外,公告费。测量测绘费用。旧房拆除费用。评估费用。规划设计费用。临时安置房工程费用等各项间接费用的支出,应当遵循多方比价,费用最低的原则,努力使企业价值最大化。在项目完工结算之前,用于拆迁项目所支出的资金产生的利息费用应当予以资本化,计入拆迁项目成本核算。
三。拆迁户的管理
涉及成千上万的拆迁户,所有拆迁户的补偿款发放情况,后续过渡费用支付情况。工作量巨大,后续管理所需。
除了帐套上设置明细科目,按客户分类之外。建议企业开发设置专业的软件,用于整个征收。拆迁。安置等流程,各科室设置相应权限使用,财务部门及时输入拆迁户补偿款发放情况。过渡费的已支付期间等信息资料。或者就用EXCEL电子表格分项目登记管理所有拆迁户的资料档案,建立电子台帐加以管理。包括每个拆迁户详尽的协议内容及款项支付情况。在首页设置目录,用超链接设置可点开每个拆迁户的内容信息表。运用EXCEL强大的电子表计算功能还可以汇总分析各类数据,提高财务的统计。分析管理能力。
四。安置房结算管理
拆迁户众多,涉及旧房拆除补偿款抵顶新房款。增购。换购。营业房置换住宅。就地安置和异地安置等各种现象,安置结算难度大。
安置的方式通常分为货币补偿。产权置换。组合型补偿等三种方式。其中产权置换又因为各种原因会形成异地安置和就地回迁安置两种情况。对于安置户的管理,一般先按照拆迁地块归集,再按补偿方式的不同再分子集分专员结算管理。这种分工方式有利于结算人员熟练专务,提高效能。货币补偿最为简单,不再赘诉。就地安置和异地安置在有些地区会牵涉到税收优惠问题,财务人员应当分列明细科目予以反映。产权置换一般都会有增购。换购等现象出现,在专业软件或者EXCEL表里应当设置包含各类补偿方式所需计算的内容项(旧房面积。旧房市场评估值。各种奖励。新房面积。优惠价部分。置换价部分。市场价部分等等),设置钩稽关系,自动结算应当缴纳的房款。物业维修资金。以及其他各类代收款项等。最为复杂的就是组合型补偿。两者补偿机制不同,奖励金额不同,同时也为了方便统计安置面积等数据。较为有效的处理方式是将原拆迁面积按照协商好的比例分割成货币补偿和产权置换,分别签订协议。完成货币补偿协议后,另一个协议归类到产权置换。另外,牵涉到前期已经预收房款的,帐务处理及对外申报时还需要注意抵减预收款已经缴纳的税收。
综上所述,本文已经大体分析了房屋征收拆迁企业所必然面对的重难点问题,也给出了切实有效的解决对策。希望能够帮助房屋征收类企业的财务管理人员轻松应对这些实务问题。
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