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论房地产股债权投资的风险管理
中图分类号:文献标识码:A文章编号:1001-828X(2014)08-00-02
一。简述房地产股债权投资与风险管理
1。风险管理的含义
一般认为,风险是人们在从事某项活动或决策的过程中对未来预测可能产生的结果的不论文网确定性,包括盈亏发生的不确定性。盈亏大小的不确定性。风险可能产生的损失潜伏在活动或者事件的过程中,会给事件或者活动带来消极影响,阻碍实现其发展目标。
风险管理是企业或者个人通过风险识别。风险估测。风险评价,并在此基础上选择与优化组合各种风险管理技术,对风险实施有效控制和妥善处理风险所致损失的后果,从而以最小的成本收获最大的收益的决策过程。有效的风险管理可以减少风险给其带来的损失,有助于企业所有者和管理者为企业未来发展做出正确决策,最大程度地保证经营管理的正常运行,保护其财产安全和完整,实现企业经营活动目标。
2。房地产股债权投资与风险管理的关系
房地产股债权投资以提高企业经济收益为目标,但是在高收益背后往往隐藏了高风险,一旦风险管理失控,将导致企业所投资资本受到损失。通常情况下,经济收益与风险之间的关系是既辩证统一又对立的,二者密不可分。形影相随。相辅相成。相互制约,风险用经济收益来补偿,经济收益以风险为代价。房地产股债权投资企业如果要追求高经济收益,就必须面临和承担高风险;与之相反,如果不愿意面对高风险,就只能接受低经济收益的现实。如果企业对风险从识别。评估到控制能够建立起有效的管理机制,就能在追求高经济收益的同时将所承担的风险降至最低,实现风险调整后的收益最大化。
二。关于房地产股债权投资的风险分析
1。人员素质低下的风险
房地产股债权投资活动中需要投资决策人员和相关管理人员具有宏观经济金融。房地产行业。法律法规等方面的专业知识,从事房地产股债权投资的企业都是知识密集型企业,对员工素质的要求极高。企业内部员工的素质的高低很大程度上决定企业发展,如果企业缺乏专业的高素质人才能对股债权投资进行科学。有效的管理,那么企业将很难在经济市场中得以长远。稳定的发展。
2。信息收集的风险
房地产股债权投资企业在进行投资项目选择时,需要收集大量的相关资料,如果所收集的信息不够及时。完整准确。真实,那么过时失真的信息将可能导致企业管理者做出错误的投资和经营决策,进而影响到投资项目的正常运行,甚至企业的健康发展。由此可见,企业信息的来源渠道必须广泛,且稳定可靠,信息在传递的过程中要保持其真实性。完整性。及时性。准确性,以确保信息使用者能够正确信息做经营决策,实现企业的投资和管理目标。
3。管理风险
管理风险是指是指公司的决策人员和管理人员在经营管理中出现失误而导致公司盈利水平变化,即未来收益下降和成本增加的风险。一般情况下,管理风险受到管理团队的能力和构成。员工冲突。流失和知识管理等因素的影响。目前,房地产企业正处于发展初期阶段,组织结构还不够完善。科学。合理,公司治理也不规范,如果企业的组织结构,内部治理不能及时的调整,适应新环境,将可能由于管理不善导致投资项目的失败。
4。市场风险
所谓市场风险指的是房地产市场价格。供求等市场因素的不确定性给企业发展带来的风险。目前,世界经济刚刚经过金融危机的洗礼,正处在经济复苏的阶段,这给企业发展带来了良好的契机,但是,经济市场环境也日益变得复杂给企业带来了挑战。经济市场环境的不稳定性给房地产股债权投资企业的发展带来极大的阻力,房地产商品是否受到整体经济环境的周期性或阶段性波动影响,商品在市场上是否适销对路,在技术。质量。服务。销售渠道和方式等方面有无市场竞争力,都会成为影响房地产股债权投资安全的重要因素。
5。其他经营风险
经营风险也称营业风险,通常是指由于企业生产。经营上的因素,给企业带来利润率或利润额的不稳定。由于房地产股债权投资企业的投资标的往往都是待建或者未完成销售的项目,以未来预期收益作为投资基础,这样的被投资项目或企业的未来的发展充满了不可预测性,如果目标公司的经营方式。管理模式。宏观和产业政策环境。财务融资,资金周转。法律违约甚至欺诈等方面出现问题,导致了非体系性经营风险的发生,将会使作为投资者的房地产股债权投资企业的预期收益下降,进而使企业陷入经营的低谷。
三。应对房地产股债权投资风险的措施
1。加强专业人才培养
高素质。多元化发展的人才是企业能够实现长远。稳定。可持续健康发展的重要组成元素之一。因此,企业应该定期进行人员培训,完善房地产股债权投资基金管理人的知识结构,使之有能力为企业更好的服务,防范投资项目风险。同时,在企业内部选拔部分优秀人才实行岗位轮换,使之充分了解和掌握各部门。各环节的工作,为股债权投资业务储备好后备人才。
2。建立有效的信息沟通体系
企业要建立健全有效的信息流通体系,以加强各层级之间。各部门之间。员工之间的信息沟通,加快信息的传递速度,实现企业内部资源共享,以此达到企业的所有者和经营者能够及时。准确的掌握企业现状,从而作出正确决策的目的。
3。完善内部控制体系
从历史看,风险管理从内部控制发展而来,内部控制和风险管理的最终目标都是实现企业可持续。稳定的发展。内部控制体系的建立与完善对房地产股债权投资的风险管理有着重要作用,房地产股债权投资企业必须按照自身业务特点和发展规划建立起科学。合理。有效的内部控制体系,降低和化解管理风险。房地产股债权投资企业需要在内部建设完善的岗位制度与岗位分离制度,以及能够贯穿企业所有经营管理活动始终的授权决策机制。监控制度。信息披露制度,与此同时强化对财务风险的监控。审计控制。4。加强对政策风险的管理
目前,房地产企业常用的融资途径就是银行贷款,房地产股债权投资中往往也会需要银行贷款的支持。但是,境内银行贷款的条件高。利率高,大多数企业贷款难。还款难,形成了融资链的恶性循环,尤其是中小企业,这一情况更为严重。融资难是影响房地产股债权投资成败的一个风险因素,所以房地产股债权投资企业需密切关注国家整体信贷环境的变化,关注政府对房地产业发展的规划,跟踪相关政策以及法律的变化,了解银行等金融信贷机构的信贷政策和要求,培育企业美誉度,以满足和适应信贷政策的要求,获取政府和金融机构的融资支持。
5。引入第三方独立监督考核
邀请第三方参与对投资项目的监督与考核可以帮助房地产股债权投资企业顺利实施投资活动。企业可以依据自身情况,邀请企业外部的风控专家。基金专家。审计人员等,组成外部审计或顾问咨询组,借助其专业能力和独立性,针对企业的投资行为进行合理分析。预测。监控,规范投资行为,并为企业及时。准确地提供所投资标的项目的信息,揭示所投资项目存在的风险,给予管理改善建议,以保证项目能够取得预想收益。
6。建立激励制度
建立健全对投资经理的激励制度是完善投资项目风险管理的重要内容。投资经理的工作热情。责任心。投入度和专业度可以在很大程度上决定房地产股债权投资的风险管控质量,房地产股债权投资企业一般可以通过建立两种激励机制来激发投资经理的工作热情。一是建立健全显性激励机制,即以业绩考核的方式来影响投资经理的经济收入,具体可按照企业实现的利润对其进行一定比例的资金奖励,以激励投资经理努力工作。通过提升项目质量,降低项目风险,不仅增加了企业的经济利益流入,也增加了投资经理的经济收益。二是建立健全隐性激励机制。这种激励方法也可称为声誉约束“。一般来说,如果投资经理能够积极地管理运营好投资项目,那么不仅会给其带来经济利益,同时还会增强投资者。行业人才市场对其的信心;反之,如果由于投资经理未尽到职责而使得股债权投资的业绩表现下降,就会很少有企业再选择其合作,进而失业。
四。总结
在当前特有的经济环境下,房地产企业融资难已经成为普遍现象,房地产股债权投资资金需求量大,企业若为发展出现盲目投资。盲目融资,在市场日益复杂。企业经营管理不完善情况下将面临较大的风险。要实现对房地产股债权投资风险的有效监控,企业就必须从高风险因素入手,综合采取多种风险管理手段积极应对,以有效抵御风险。
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