【摘  要】 本文基于土地所有权与土地使用权可以相对分离, 土地使用权具有物权特性, 土地使用权人享有相应期限内的土地收益权, 对土地使用权课征不动产税可以弥补土地出让制度的缺陷, 可以规范中央与地方的财政分配关系等方面的分析认为, 虽然中外土地制度存在差异, 但是中国土地公有制并不能成为开征不动产税的障碍。

【关键词】 土地制度；物业税； 土地所有权； 土地使用权； 物权

由于我国土地实行社会主义公有制, 也就是说房屋所有者仅拥有房屋所有权与土地使用权, 并不拥有土地所有权。为此, 各界对在土地公有制下能否对土地使用权征收物业税, 存在较大争论。

一、中国与其它国家及地区土地制度差异分析

(一) 我国的土地制度

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定, 我国土地实行社会主义公有制, 即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有, 即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使, 我国城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于农民集体所有; 宅基地和自留地、自留山, 属于农民集体所有。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让, 国有土地和农民集体所有的土地, 可以依法确定给单位或者个人使用。根据上述规定, 我们可以看到, 我国现在无论是农业用地, 还是建筑用地, 对于使用单位和个人而言, 拥有的不是所有权, 而是使用权。论文网

(二) 其他国家及地区的土地制度

西方现代土地制度源于中世纪的封建制度, 土地属于大的领主, 领主有收租的权力, 领主属于贵族一类, 同时拥有政治权利。自从发现美洲以来, 商业资本迅速崛起, 大量购买土地, 这对领主的政治权利是很大的削弱。房地产(Real Estate, 原为西班牙语, 意为皇家财产) 大部分归资本所有以后, 资本为了稳定获得利益, 与世俗贵族达成妥协, 资本拥有所有权, 领主保留征税的权力(叫财产税) 。所以, 在西方拥有地产的话, 土地的所有者拥有对国家缴税的义务, 这种义务基本上是不能豁免的。这构成了西方财产制度的根本基础。

目前世界上很多国家及地区的土地可以私有: (1) 美国土地有三种所有制形式——私有土地、联邦土地和州政府土地, 私人土地由买卖双方达成协议后即可变更所有权登记; (2) 日本土地所有制分为国家所有、公共所有、个人与法人所有三种主要形式, 土地权利设所有权、地上权、赁借权三种; (3) 加拿大的所有土地在名义上属于皇室所有, 实际上大部分土地归私人所有, 联邦政府、省及市政府都拥有自己的土地,各级政府对所辖范围的土地拥有处置权, 但联邦政府为全国办事需要用地, 有权征收省公有土地, 但必须是有偿的; (4) 新加坡土地主要有国有和私人所有两种形式, 其中国有土地又可以分为两种形式——国有土地和公有土地, 国有土地由作为政府部门的土地局掌管, 公有土地由作为半官方机构的法定局, 如建屋发展局、港湾局、民航局以及其它社会团体所掌握和使用。目前, 新加坡国有土地约占53% , 公有土地约占27%, 私有土地只占20%左右。国家可以采用拍卖、招标、有价划拨和临时出租等方式将一定年限的土地使用权出售给使用者, 出让后的土地可以自由转让、买卖和租售, 但年限不变。使用期满后, 政府无偿收回土地及其地上附着物; 若要继续使用, 须经政府批准, 再获得一个规定年限的使用期, 但须按当时的市价重估地价第二次买地。文献综述

当然也有一些国家与地区的土地实行公有制, 如我国香港地区沿袭英国土地制度, 核心是土地所有权归政府, 采用土地所有权和土地使用权相分离的方式, 土地只租不卖, 政府出让的只是土地若干年限的使用权, 并规定土地的用途、租用年限和土地价格, 而土地或其地上建筑物的转让也只是其使用期限的转让, 这一点与我国土地制度类似。香港土地的租期一般为75 年, 期满后可续租, 但需补交地价; 此外, 每年还需缴纳固定数目的象征性的地租。