一、案情介绍

原告：张励。

被告：徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）。

    徐州市泉山区奎山办事处(原奎山乡)奎西村旧村改造工程于1996年6月，经徐州市有关部门批准分期实施。旧村改造工程于2003年10月启动，被告同力创展公司参与该工程，将该工程定名为橙黄时代社区。建设的房屋一部分对外出售，另一部分用于安置拆迁村民。被告同力创展公司参与建设旧村改造工程后就对部分楼盘对外进行出售。被告与原告张励签订《橙黄时代社区彩园组团商品房预订单》一份，该预订单约定：原告预订被告开发的房屋建筑面积为123平方米，位于橙黄时代社区彩园组团8号楼1单元102室商品房，单价为2568元／平方米，签订正式商品房买卖合同时单价不变；此后原告向被告预缴了5万元购房款，剩余的25.8484万元在正式签订商品房买卖合同时缴付。

国务院在2006年以及徐州市政府在2007年发文要求对新审批、开工建设的商品房项目中套型面积在90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70％以上。这些文件的下达使被告在此之后建设的商品房套型的面积发生了变化因此。同力创展公司在其后将其开发的房屋安置给拆迁户徐西成。原告张励于2010年3月起诉要求被告继续履行合同(预订单)，后因故撤回起诉，于2010年11月16日再次诉讼，要求被告按原合同(预订单)价格赔偿不低于90平方米的房屋一套并赔偿其他损失10万元。原告张励在审理过程表示，如被告同力创展公司确实无房可交，原告则要求被告一次性给付33万元。 

本案中，原、被告签订《橙黄时代社区彩园组团商品房预订单》是双方真实的意思表示，且该预订单的内容具体明确，双方应受其约束。在2006年时，同力创展公司因为法律法规的调整而对其开发的商品房也进行了调整，但是没有根据公平、诚实信用的原则通知张励，转而在2008年3月19日将其与原告签订的预订单中的房屋安置给拆迁户徐西成。徐西成在本案中作为善意的第三人不存在任何过错，故不承担责任。最终徐州市泉山区人民法院依照民法通则第四条、第六条，合同法第四十二条的规定，判决：一、被告同力创展公司于本判决生效后10日内退还原告张励预交的房款5万元；二、被告同力创展公司于本判决生效后10日内赔偿原告张励损失15万元；三、驳回原告张励的其他诉讼请求。判决宣判后，当事人双方均未在法定期间提起上诉，一审判决即告生效。

上述案例中涉及的预订单，是基于双方真实意思表示签订的，且内容明确具体，双方应受其约束，但是签订该预订单时同力创展公司并未取得商品房预售许可，因此本案的关键在于：

第一，商品房认购书的性质。原、被告双方签订预订单是对未来签署正式买卖合同的预先安排，并以书面形式明确了将来签订就签订正式的买卖合同进行谈判的标的，因此该预订单是独立、有效的预约合同，对其效力应予以认定。

第二，责任承担。根据上文我们得出商品房认购书书预约合同，被告同力创展公司在合同履行过程中应遵守诚实信用原则，这就要求原告在客观情况变化的情况下向原告履行通知义务，双方可以再次协商以防止纠纷的扩大，但是被告非但没有履行该义务而且擅自将房屋安置给拆迁户的行为是对预约合同的义务的违反，显属违约行为，应对原告承担违约责任。

第三，责任范围。原告要求被告按原合同（预订单）价格赔偿不低于90平方米的房屋一套并赔偿其他损失10万元的诉讼请求与原告要求如被告同力创展公司确实无房可交，原告则要求被告一次性给付33万元，缺乏合理性，不予支持。因为从预订书到正式合同去的签订及履行，仍有较长的一段时间，客观情况多变，签订正式合同仍有很多不确定因素，原告获得全部利益的可能性比较小。从权利义务的平衡性来看，原告能张励预缴的购房款为5万元，同力创展公司违约时，预缴的购房款仍可以全额退还。对于同力创展公司违反预订单要承担的违约责任，应根据订立预订单时的商品房行情和现商品房价格予以确认。