摘 要：随着房地产行业兴起和发展，物业公司与业主之间发生矛盾的情况也愈来愈频繁，最典型的在于第三人在物业公司管理范围内对业主的合法权益进行侵害时，物业公司的责任如何划分和承担的问题。所以界定物业责任范围、明确其赔偿义务，从而使业主的合法权益得到更加充分的保障，便成为了法学研究领域的重要课题，本文旨在通过对第三人侵害业主权利情形下的物业责任的法律依据、构成要件、合理限度和承担方式的讨论，来对我国当下此问题的解决提供建议。64976

毕业论文关键词：安全保障义务；第三人侵权；责任竞合；补充责任

Abstract：With the rise and development of real estate industry, the situation is the contradiction between the property and the owners are also more and more frequently, the most typical is the third person in the management of the property company to be against the legitimate rights and interests of owners, the property company's responsibility how to pide and bear problems. Therefore, the responsibility of defining the property, specifically its obligation to compensate, so that the legitimate rights and interests of owners to be more fully protected, it will become an important topic in the field of legal research, this paper aims to third party premises liability case against the owners of the rights under the legal basis, elements, reasonable limits and assume discuss ways to provide advice on the current solution to this problem in China.

Keywords：security obligations，third party infringement，liability concurrence，breach liability

目   录

引言 4

一、案情简介及案情争议点4

（一）案情简介4

（二）案情争议点5

二、第三人侵害业主权利物业承担法律责任的法律依据5

（一）以物业公司安全保障义务为依据5

（二）以物业服务合同依据7

三、第三人侵害业主权利情形下物业责任要件构成9

（一）主观过错9

（二）客观不作为9

（三）损害事实10

（四）因果关系10

四、物业公司承担第三人侵权责任的合理限度10

五、第三人侵害业主权利情形下物业责任的承担方式11

结论13

参考文献14

致谢 15

引言

伴随经济的快速增长，有独立产权的有房一族的人数在不断增长，而当下集中式管理的小区已经成为我国居民住房的主要形式，一旦入住新家，我们便同物业管理公司产生了密切的关系，在此期间，往往会发生一些业主权益受到第三人侵害的情形，业主与物管之间就会因侵权责任的归责问题以及附随的损失赔偿问题产生争议。一方面，在业主看来，自己缴纳了物业费用，如果发生了例如入室盗窃等事件，那么物业管理公司就应当承担相应的损失赔偿责任：另一方面在物业管理公司看来论文网，物业费用的中保安费仅仅作为普通的治安管理费用而存在，并非保管合同意义上保管费，在物管已经履行一般注意义务情况下，就不存在有过错，因而拒绝承担对业主的损失赔偿责任。同时，在司法实践中，各地方法院对类似案件却有着不同的裁决，有时还会出现截然相反的结论。所以，当类似的第三人侵害业主权利的情况发生的时候，物业管理公司对业主是否有损害赔偿的责任？该责任应该界定为侵权责任还是违约责任？这两种责任是否会有竞合的情况？对此种责任的承担范围如何进行划分和确定？这些发人深思的问题都是日常生活鲜有发生，并且亟待解决的。

一、案情简介及争议焦点

（一）案情简介

案例1：2011年6月28日，家住河南省巩义市某小区的李先生家中被盗，损失包括现金、首饰在内价值4500元的财物。一年前李先生与所在小区的物业公司签订了一份物业管理服务合同，合同明确了物业公司的确保小区全天候处于控制之下的责任。但此事件发生后由于小区并没有安装监控设备导致一直没有侦破此案，李先生对物业公司提起诉讼。经过审理，巩义市人民法院认为物业公司没有尽到合同约定的安全保障义务，致使业主合法利益受损，最终判决物业公司承担业主百分之三十的损失并赔偿业主1300余元。