白银时代”房地产企业的财务风险管理【2549字】
白银时代“房地产企业的财务风险管理
房地产行业的黄金时代“已经过去,如何在激烈竞争的白银时代“继续稳步发展立于不败之地,如何在经济大潮中提高房地产企业的抗风险能力,尤其是防范管理财务风险的能力,关系到房地产企业的生死。
一。房地产企业面临的财务风险
资金是房地产企业的血液。筹集资金的方式不同筹资成本和筹资风险不同,在风险可控条件下及时足额筹集资金,是房地产企业财务管理中重要的部分。筹资工作除了注意以合适的方式筹集足额资金,还应合理控制不同筹资方式下的风险程度,正确制定和管理筹资风险的方法和措施。房地产企业普遍面临着筹资方式单一。筹资渠道匮乏。资金成本昂贵的问题。筹资风险主要表现在资金期限错配,长周期的投资项目配比了短期融资,容易出现短期偿债能力急剧下滑,资金链断裂的风险;企业整体财务杠杆过高,筹资过度依赖间接融资方式,在市场形式低迷时,企业盈利能力下滑不足以支付财务成本时,就会出现断供“的财务风险。尤其是在2014年之后,中国进入各种风险叠加期,经济形势步入下行周期,房地产行业的筹资风险更加凸显。
(二)投资风险
房地产企业投资开发项目的特点是投资规模大。开发周期长,同时还面临着国家宏观调控政策变化的掣肘,容易受到国家投资。产业。财税等多方面政策的制约和影响。投资规模越大的项目面临的管理风险。运行风险和销售风险就越高,大规模投资可能遇到项目管理不善导致的质量不合格。建设进度不理想。销售策略不适用导致的去化困难等风险;开发周期长则内外部环境风险的变数就越大,市场情况在经济周期换挡时会发生剧烈的变化,开发周期越长面对的市场变数就越大,例如:市场转淡时产品价格普遍下跌,项目可研阶段论证可行的开发项目变得不行可,市场价格下跌会带来集中退房。大面积违约等风险因素。
(三)经营风险
经营风险是指在房地产企业生产经营过程中,供。产。销各环节不确定性因素的影响,使得资金流动异常,导致企业发生运营困难,企业价值下降的风险。现阶段对于房地产企业的经营风险则体现在,企业经营能力不能随着市场环境的变化而提升和及时调整。中国房地产市场经过35年快速发展,已经进入到产品供大于求。企业间竞争升级和行业快速优胜劣汰的白银时代“。市场变化要求企业的经营能力必须更快的提升改进,如果依然墨守成规,不能在细致深入的市场分析和可研基础上,设计提供质量更好。品质更高的产品,依然采取过时的商业模式和营销模式,不在提高企业运营效率和科学压缩成本等方面升级,将面临经营效益下滑。产品没有市场。经营现金流枯竭的风险。
房地产企业除了以上财务风险,还存在着企业间大量互保产生的保证风险,货币市场波动带来的利率风险和资金流动性风险,国家财税体制改革带来的纳税风险,以及无法兑现对投资人承诺的利润分配风险等。如何提前化解财务风险,保证企业在生存的前提下,健康稳定的发展,可以通过以下措施改善财务风险管理工作。
二。改善房地产企业财务风险的管理措施
(一)优化资本结构。合理搭配债务期限,规避筹资风险
在风险上行的市场阶段应采取稳健的融资策略。多元化融资渠道,科学的统筹权益资本和债务资金的比例,尽量采取直接融资方式,例如:引入战略投资人。发行普通股。可转债。优先股等方式,降低财务杠杆,提高企业抵御财务风险能力。另一方面,按照房地产开发项目周期特点选择搭配债务期限结构,举债以中长期负债为主,短期负债为辅,同时加速销售回款速度,改善资金结构减轻筹资压力。同时盘活固定资产,增加流动资产和速动资产比例,优化资产结构,改善资产错配现象。
(二)科学管理投资项目,增强投资效果的确定性,减少投资风险
房地产投资项目应从可行性研究入手,收集。整理。分析有关房地产市场的资料信息,正确地判断和把握市场的现状及发展趋势,把项目投资的不确定性降到最低限度。同时可以采取投资分散的方法,即通过开发结构的分散而达到减少风险的目的,方式包括投资区域分散。投资时间分散和共同投资等。房地产企业应将可控资源集中用于本企业专业优势市场,同时还应避免将鸡蛋放入同一个篮子,可以进行区域分散投资,保证企业综合投资报酬率基本理想。并且使开发的项目在时间上错开,合理统筹项目开发节奏,不出现内部资源竞争,也不造成短期资金流紧张的局面,保留项目开发一定的调整空间和余地。在新的市场环境下,还可以创新商业模式,开展同行业及其相关产业的新的合作方式和深度,利用各种互利互惠的方式,降低制造成本和交易成本,共同投资共享收益共担风险,达到降低投资风险的目的。例如:万达集团的以运营商为核心,投资机构作为财务投资人的轻资产模式。具体是万达广场的设计。建造。招商。营运。信息系统。电子商务由万达集团做,但投资全部来自机构,资产归投资者,双方从净租金收益中进行分成。
(三)提升企业管理工作的水平,增强行业竞争力,控制经营风险
白银时代“的市场特点是,市场饱和供大于求,带来行业内更加激烈的竞争,房地长企业需要苦练内功,提升企业管理水平,在竞争中不落伍。房地产企业可以从建立健全内部控制制度入手,以制度规范企业日常管理工作,减少因为随意决策和管理混乱带来的经营风险。采用全面预算管理将不利的异常经营活动控制在初始阶段,减少企业不必要的损失,通过滚动预算,比较实际与预算的差异,制定和采取调整经济活动的措施,对企业潜在的风险进行揭示和预防。采用财务集中管理,规避财务风险,保证公司内部财务目标的协调一致,减少人为控制现象发生,利于实现公司整体利益的最大化控制财务风险。企业管理涉及方方面面的工作,不同房地产企业应采用适于本企业的管理模式和方法,总体目的是提升企业活力和盈利能力,增强抗风险能力。
(四)树立财务风险管理意识,建立健全风险控制机制
建立起财务风险的全过程控制机制,对财务等经营活动的事前。事中。事后采取控制措施,使从决策。实施到评价得到有效全面的监控。建立健全财务风险预警机制,对企业的资本营运过程进行跟踪。监督,对财务报表和财务指标进行分析,一旦发现某种异常征兆就着手应变,以避免或减少风险损失。实行全员风险管理,将风险机制引入企业内部,使管理者。员工。企业共同承担风险责任,做到责。权。利三位一体,对每项存在风险的财务活动实行责任制。
白银时代“房地产企业的财务风险管理