1。2  设计项目概况

世茂外滩新城位于鼓楼滨江商务板块，位置是鼓楼区南通路99号，西临长江，南面秦淮河，外滩项目目前有20幢23-55层的高层和超高层纯住宅，是整个鼓楼滨江板块体量最大的纯住宅项目，容积率为3。0，绿化率为63%，建筑面积为1500000平方米，占地面积为518900平方米，小区内有世茂滨江希尔顿酒店，世茂茂悦港等商业配套，4、5、9号地铁线在建中。本次加推的10号楼总建面6。8万平方，共468套，55层，得房率73%，有两房到五房五种户型，位于二期项目的正中间位置。

1。3  设计目的和要求

本设计力求从一个相对全面的角度来诠释房地产开盘全流程，并将此作为一个可以用来参考的设计依据，希望对研究房地产项目开盘具有一定的现实意义。

1。4  数据资料选取论文网

在世茂房地产公司实习的经历，使我获得相关资料的途径更为便捷。既可以向我的领导同事们询问相关楼盘信息、到世茂外滩新城小区进行实地调查、翻阅世茂PR活动策划方案、营销策划工作指引手册等资料，也有网上搜集房地产开盘策划、地产暖场活动策划等相关的资料。为了完成本次毕业设计世茂外滩新城开盘策划方案，我咨询了世茂渠道主管杨秋峰、世茂渠道专员王传谱以及世茂策划杨洋、参考了世茂、中海曾经的开盘策划方案，以及在网上搜集相关楼盘的开盘策划方案。

1。5  设计重点和难点

本次设计所涉及的楼盘为鼓楼滨江板块体量最大的纯住宅项目，加推的10号楼是二期的景观楼王，难度较一般的商住两用项目开盘高，又比首次项目开盘难度低。所以本次设计的开盘方案属于中等难度。设计重点在于开盘的具体流程，难点在于开盘的事项较繁杂，需要保证没有纰漏。

1。6  设计实现可能性分析

虽然本次设计在某些地方存在难点，但本人在多家地产公司有实习经历，对于策划有自己的理解，除此之外我有经验非常丰富的同事给我答疑解惑（他们均有国内TOP10地产公司的工作经验，了解不同属性的项目开盘方案），我的指导老师也有着更为专业的知识，可以为我指点迷津，因此我坚信设计能够完美呈现出来，我对于最后呈现的成果也非常有信心。

2  设计依据

2。1  理论与方法

这次开盘策划运用了SWOT分析法以及5W2H法两种方法论。

SWOT分析法：SWOT分析法同时亦被称作态势分析法，在20世纪80年代初期被旧金山大学的一位教管理学的教授所研究推广，这种分析法可以相对精准客观的探讨目标的现实情况。SWOT四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。

从整体上看，SWOT可以分为两部分：SW是研究内部状况的；OT是研究外部状况的。把研究出的一些因素按照重点优先程度等方式进行排序，构建出SWOT序列。搭建完周边影响因素分析以及SWOT序列之后，就需要搭建相应的计划方案。制作计划的基本思路是：突出打造优点，改变克服缺点，根据现实的机会，消解威胁情况；总结以往，发现机会，规划未来。利用综合分析的方法，把各种影响因素进行排列组合规划并进行匹配，制定规划出对于未来的决策安排。

5W2H法：即Why：为何----为什么要这样去做？文献综述

What：何事----要准备好什么东西？

Where：何处----在哪进行比较好？

When：何时----开始、完成的时间

Who：何人----给什么人去做？

How：如何----怎么样去完成？

How much：何价----付出的成本能达到什么效果