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（三）研究的内容与创新
1.研究内容
本文主要是对徐州华润置地云龙湖悦府项目服务营销的策略研究，研究内容如下：
第一章：绪论。主要是研究的背景、意义、方法和创新。
第二章：主要是对徐州华润置地云龙湖悦府项目的现状分析，包括大环境的现状、项目的问题、目标市场等。
第三章：SWOT分析。
第四章：主要是给出解决问题的策略和规划。
第五章：总结论文的不足并给出结论。
2.研究创新
本文是以徐州华润置地云龙湖悦府项目这个楼盘为案例，以小见大，通过对一个项目的研究而给出全行业的服务营销对策和规划。使得徐州华润置地云龙湖悦府项目甚至同类企业能够有所借鉴，也希望本文能够对房产的销售有所帮助。
（四）服务营销概述
1.服务与服务营销
学者们在不同时期对于“服务”的定义都有着不同的侧重点，但是大多数理论都强调服务是一个或一系列的活动，这些活动都具备无形的特性，它通常是在消费者与服务雇员、商品的实体资源与服务提供者的系统之间相互作用中发生的，它向顾客提供问题的解决方法，满足顾客的需求与期望。
服务营销的核心理念就是顾客满意和顾客忠诚，通过取得顾客的满意和忠诚来促进相互的交换，最终实现营销绩效的改进和企业的长期成长。简言之，服务营销是企业在充分认识顾客需求的前提下，为充分满足顾客服务需求在营销过程中所采用的一系列活动。房地产产品同样具有很多服务产品的特性，所以服务营销的很多理论是可以应用到房地产营销实践中的。
2.服务营销的7P策略
（1）产品策略：在产品开发之前确定其潜力和规划等。
（2）价格策略：进行价格战略性决策及过程控制。
（3）沟通策略：顾客关系管理己成为企最有成效的管理策略之一。
（4）渠道策略：将产品由生产者转移给消费者的途径。
（5）有形展示策略：充分展示产品的质量及企业的良好形象。
（6）人员策略：营销人员对于顾客对产品质量的理解具有重要作用。
（7）过程策略：各个企业的服务过程都是有差异的。
3.我国服务营销现状
服务营销的理念起于西方，随着全球服务业的发展，企业逐渐意识到了服务在营销中的重要性。上世纪90年代，服务营销的理论应用于中国的销售行业并得到了很好的效果，如今甚至有些企业已经有了完善的服务营销体系，服务营销在中国已经有了初步的发展。但中国改革开放的时间不长．我们对服务营销理论的理解和运用仍处于浅显水平，大多数企业是以企业为中心，而不是以为消费者服务为中心。同样，有些企业认为服务人员并不需要职业的培训，而是只要有热情就可以了，所以很多服务人员未经培训就上岗，导致服务意识不强，限制了服务企业的发展。
二、华润置地云龙湖悦府项目服务营销现状分析
（一）徐州华润置地云龙湖悦府项目楼盘现状
1. 徐州华润置地云龙湖悦府项目简介
华润置地云龙湖悦府是华润置地“九里”系列产品之一，继承了“九里”系的高品质豪宅标准，地处云龙湖风景区，环境中有山有水，堪称福地，政府未来计划将这里打造成一个集住宅、旅游、商业结合的高端区域。房屋建筑风格以法国凡尔赛宫为基础，法式皇家园林艺术风格，同时拥有五星级的会所供业主免费使用。楼盘主要有联排，叠加别墅以及花园洋房等户型，项目占地达300多亩。
2.徐州华润置地云龙湖悦府营销状况
云龙湖悦府作为华润置地进入徐州的首个项目，消费者对其充满期待，而且华润作为央企的品牌效应也为楼盘大大加分。2012年6月，华润置地云龙湖悦府项目一期开盘，首周认购7成。悦府项目凭借着“品质给城市更多改变”的品牌理念，在销售初期取得了良好的成绩。但随着房屋质量问题的出现，使得楼盘在市民心中的形象大打折扣，销售情况也大不如前。虽然目前已经解决，但已经在市民心中留下了负面印象。目前华润悦府一期还有少量洋房在售，均价10000元/平米。26#、27#新叠加少量剩余不足10套，面积150-200㎡，价格150万/套起。联排别墅为悦府在售主力户型，面积320-390㎡，价格290万/套起。270㎡-400㎡叠加别墅，13米超大面宽，私家电梯入户，价格230万起。三期“金悦湾”即将开盘，认筹优惠：5万抵8万。
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