后期运营阶段，将进一步整合优化国际国内最好的商业管理团队，全面导入统一业态布局、统一招商定位、统一服务理念、统一品牌塑造、统一经营管理等“五个统一”的国际化管理模式，真正实现一站式解决方案，实现“投资者、经营者、消费者”共赢并能长久经营、持续发展的最终目标。为适应市场竞争，增强企业的综合实力，把企业做大做强，江苏金大洋拟在现有的“江苏金大洋投资置业有限公司”、“温州冰洋实业有限公司”、“江苏万兴建设工程有限公司”、“江苏金大洋商业管理有限公司”等独立运营的全资子公司基础上，组建“金大洋集团”，并力争在五年内，建成五个或五个以上颇具规模的“金大洋城市生活广场”，开发面积达200万平方米，进入国家一级资质的房开企业，跻身江苏省房地产行业50强。

盐城市金大洋城市生活广场是江苏金大洋根据“沿海的发展上升为国家战略”和盐城打造二百万人口的特大中心城市的规划，投资巨资兴建的集居住、办公、商务、休闲、娱乐、购物、美食、教育为一体的HOPSCA（城市综合体），是盐城市的十大重点服务业项目，为盐城城南新区的新地标。

3  市场环境分析

3.1  宏观环境

2014年无疑是中国房地产市场调控政策的“拐点”。房地产投资增速显著放缓,房地产销售面积和销售额同比大幅下滑,70个大中城市房价下跌数量不断。由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。

在2013年11月召开的十八届三中全会，中央政府提出了“构建市场长效机制”的调控转型方向，意着近年房地产市场各种行政干预手段(包括“限购、限贷、限售、限签”等)将逐渐淡化，而来自市场自身的“调理”功能所发挥的作用会越来越显著。

2014年3月“全国两会”提出2014年房地产调控重点是：针对不同城市情况进行分类调控、完善住房保障机制、增加中小套型商品房和共有产权住房供应、做好房地产税立法相关工作、抑制投机投资性需求，促进房地产持续健康发展。“分类调控”指“在调控手段上，将根据各地房地产市场的具体情况进行分类指导，即热点城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，继续执行限购、限贷政策；而对于库存量较高的城市，则要控制住宅用地供地规模，控制供应结构。”意着国家将房地产调控的主导权更多地交由地方政府，允许地方层面放宽政策执行。

由于2014年春节后，全国房地产市场景气度迅速下滑，不少城市的库存压力不断增加，房价下行压力大，自2014年4月底开始，全国多个城市出台救市政策，包括放松限购、契税补贴、放宽公积金贷款、放宽购房入户等各方面。

其中实施了3年多的限购政策2014年4月从南宁开始，全国各城市陆续松绑，7-9月各地密集放松或取消限购。

10月份后，国内通缩风险加剧，“稳房产”思路被重新强调，中央层面实施930新政放松二套房贷，自2010年以来延续多年的国家限贷框架终被突破。11月22日，央行进一步加大维稳力度，早于市场预期实施降息操作。

总体上2014年房地产行政调控手段逐步退出，市场自身的供求关系调节功能成为影响市场走势的主要因素。

在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期。但也在情理之中，前期“微刺激”的边际效应递减，经济下行压力与日俱增，稳定住房消费旨在防止房地产市场进一步下滑，刺激房地产市场以保经济增速。随着房地产市场调整的不断加深,地方政府从6月份就开始取消限购,不断放松调控,央行也最终放松首套房认定政策,释放改善性需求。