因此房地产开发是一项极为复杂而又充满风险的投资活动,不仅能为投资者带来丰厚的收益,也能使投资者遭受风险而导致损失甚至破产。为了有效地规避风险,在开发一个房地产项目之前,开发商必须对所要投资的地块进行可行性分析，对地块的市场、产品、价格、客户进行定位。

2  项目概况  项目位置区域图

2.1  宗地基本资料

（1）位置：中央北路95号地块位于南京市下关区中央北路95号，该地块距离新街口约7.1公里，开车仅需18分钟，距离幕府东路、和燕路1公里左右，距离长江2公里左右，距离南京长江大桥2.5公里左右。

（2）面积：南京市国土资源局网站上预公告的该土地的出让面积为84742㎡，其中可建设用地面积为41592㎡，代征道路面积为17365㎡，代征绿地面积为3913㎡，代征小学用地17172㎡，代征幼儿园用地4700㎡。

（3）用地性质：住宅用地

（4）宗地主要控规：容积率≤1.55, 建筑高度≤35M，建筑密度≤25%,绿地率≥35%

（5）宗地获取方式：挂牌方式进行公开出让，土地的出让楼面价在6500元/平左右。

2.2  宗地现状

2.3  周边配套设施

（1）交通设施：公交1路、35路、42路、地铁1号线和在建中的地铁3号线

（2）教育设施：南京双语实验学校、南京晓庄学院附属中学（一中分校）

（3）商业设施：中央门商圈，周边汽配维修、休闲娱乐、超市、药房、农贸市场

（4）金融设施：交通银行、建设银行、工商银行等

（5）医疗设施：华宏医院

2.4  公共配建

（1）用地代征代建24班小学一所，占地17172㎡

（2）配建净菜超市一座，建筑面积不得小于1500㎡

（3）配建基层社区一处（含居委会、物业管理、卫生保健、青少年、老人活动室等），用地面积不得小于1000㎡，建筑面积不得小于600㎡

（4）配建12班幼儿园一所，占地面积不得小于4700

（5）设置集中绿地，配电房、燃气调压房等设施用房

2.5  项目概况总结

该地块属性为R2二类居住用地，位于老城区，是传统的住宅区。交通发达、人口密度大、四周环境嘈杂。地块为净地。整个地块有超过三分之一占地面积内需配建和代建配套设施，各种类型配套齐全，适合居住区的开发和利用。项目可建用地集中在地块东侧部分。该地块是一个具有发展潜力的黄金区域。

3  区域规划分析

3.1  下关区整体规划

3.1.1  规划范围

下关区行政管辖范围。东至窑上村、安怀村、和燕路和红山地区，南至城北护城河、大桥南路、中山北路和定准门大街；西北至长江。总面积约30.91平方公里，其中长江水域面积约6.62平方公里。