1.2  设计项目概况

雅居乐以20.39亿元夺得无锡太湖新城地块，住宅与商业的面积协调配比，将业内公认的太湖新城最后一块“黄金地块”收入囊中，雅居乐在长三角地区真正迎来遍地开花的新局面。雅居乐项目位于太湖新城区域，坐拥占地65万㎡金匮公园的城市中央绿化，新市政府、金融机构、企业总部云集，是无锡过去十年和未来十年着力打造的生态宜居区、商务大都会和城市新核心。此项目将成为雅居乐地产布局华东的又一重要里程碑。

1.3  设计目的和要求

a）根据毕业设计题目，首先查阅有关中、外文文献资料，及时做好整理、归纳资料工作；

b）在掌握文献资料基础上，做好实际调查研究，收集必要的数据、资料；

c）根据已掌握的资料，综合所学知识，完成规定的设计任务。

d）完成初稿后，按照指导老师要求认真修改。

e）完成不少于1万字的毕业设计。

1.4  数据资料的获得

在雅居乐地产公司实习的经历，使我获取数据资料的途径更为多样化。既有向雅居乐地产销售人员咨询了解雅居乐中央府的楼盘详情、到楼盘进行实地探盘、查看雅居乐地产楼盘资料获取数据资源，也有网上搜集数据资料。为了完成本次毕业设计的房地产开盘营销方案，我咨询了无锡市雅居乐地产的工作人员以及在网上搜集了周边区域的房地产楼盘情况等各种工作。

1.5  设计实现的可能性

虽然本次设计有一定的难度，但本人在雅居乐地产公司实习的过程中积累了一定的经验，与此同时，还可以向更有经验的同事请教，更有经历更为丰富的指导老师的指导，所以我对设计的实现充满信心，对最终的设计成果非常满意。

2  设计依据

2.1  理论与方法

a）SWOT分析法是基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。运用这种方法，可以对研究对象所处的情景进行全面、系统、准确的研究，从而根据研究结果制定相应的发展战略、计划以及对策等。论文网

本次设计中通过SWOT分析，了解雅居乐中央府的优势、劣势，外部的机会、挑战，从而制定相应的营销策划战略。客观全面的认识了解项目的优劣势，有利于把握机会，化解威胁，进而促进项目的成功实施。

b）STP是目标市场营销，是指企业根据一定的标准对整体市场进行细分后，从中选择一个或者多个细分市场作为自身的目标市场，并针对目标市场进行市场定位。

通过STP分析，对房地产市场进行了细分，并选择了雅居乐自己的目标市场，传达出不同的定位。

c）定价方法：

房地产开发企业主要依据以下三种方法对房地产产品进行定价：

1）成本导向定价法

2）需求导向定价法

3）竞争导向定价法

通过比较三种定价方法的优缺点并且结合本项目的实际情况，再综合权衡三种定价方法优缺点基础上，最终选择竞争导向定价法。即以市场上相互竞争的同类楼盘的均价为定价依据，结合本项目的生产成本、市场上的竞争状况、市场需求状况不断调整价格。

d）调价策略：

房地产项目价格在确定之后并不是一成不变的，在整个销售过程中，开发商往往会根据市场环境和消费者心理的变化，不断利用调价策略来提价或降价，主要分为: