1.2 研究意义

房地产行业是我国的支柱产业，是我国国民经济当中重要的组成部分，也是 拉动内需的重要经济手段，但是目前房地产项目的开发和管理往往还存在着设计 不合理，实际使用有缺陷，并不能够做到全面和客观。而且目前的房地产市场的 可行性分析往往都是宏观方面的研究，不能够帮助一些具体项目提供切实可行的 参考和建议，本文以淮安未来城房地产项目进行实际的分析，提供相关的数据和 内容，并结合目前淮安市房地产的相关内容进行可行性的分析，帮助后续的房地 产项目提供一些参考和建议。

2.淮安市未来城房地产项目的开发状况和定位分析

2.1 项目概况

淮安未来城项目位于淮安生态新城西片区，在建的体育中心东侧，具体为枚 皋中路北侧、正大路西侧、福运路南侧、体育新路东侧。本项目的周围有很多相 关的房地产项目，本项目是目前西片区最后几片未开发的地域之一，本次项目是 一个综合性项目，将会以中高端消费的客户为主，尽可能的满足多方面的需求。 项目将采用全人车分流和 1:1.4 地下生态停车库、小区内部配套有 19483 平方米

五星级会所，和 18648 平方米一站式风情购物商业街。项目对面是大型的商业金 融中心、将规划有大型的百货商场、购物中心等生活配套。

2.2 周围环境文献综述

淮安未来城位于淮安新生态区内，由于是后期开发的项目，周围配套措施比 较齐全，目前的配套建设情况如下

（1）道路情况：枚皋路上公交已通，游 1 路经过奥体中心，未来中南及奥 体中心南侧规划 BRT 公交，以及公交首末站，将有 7 条公交线路经过，直达淮 安汽车南站。

（2）供水情况：目前淮安的供水主干道已经连接到淮安新生态区内，由淮 安市淮阴自来水有限公司负责，支流分划给本未来城项目可以满足实际需求。

（3）通讯：电话，网络，有线电视等相关数据通信均以接入，电信移动网 通均可使用，有线电视信号主要有广电和电信。电话信号覆盖 2-4G 网络。由于 周围项目的早期规划，可以有效保障本项目的通讯不会出现问题。

（4）排放系统：均可以直接接入生态园区内部，已经和市政管网连接完毕。 排放的相关管道也已经建设完成。

（5）煤气：主要由淮安市新奥燃气有限公司负责提供，地下管网建设已经 初步完成。

（6）周围环境：与“2005 年江苏省园艺博览会”会址所在地、占地 1800

亩的“钵池山公园”仅相距 300 余米，而且与水面宽度达 80 余米的里运河仅一 路之隔，可以说占据了有山有水的地理优势，此外项目开发商为了满足消费者的 需求十分注重外部的景观设计，以自然、绿色、生态化为发展目标，对于小区内

部进行了生态化建设，打造了一个自然、舒适的生活社区。而且在房屋建造的时 候采用环保型的材料，把污染降到了最低。这样满足了消费者环保、舒适的居住 要求。

未来城房地产项目所处地域

2.3 市场分析

2.3.1 项目市场分析

自 2013 年后，江苏政府将淮安市明确定位为苏北的中心城市，同时本着南 扩东移的思路。将清河、生态新区这两个新区作为重点，投入大量的资金和人力 进行建设。随着国家对房地产业的宏观大力调整，淮安的房地产业也进入了调整 阶段，暴露出了很多旧房地产设计不合理，周边设施不完善，导致了商品房出现 了挤压，代收面积大量上升的问题。截止至今年的三月份，商品住宅库存量高达 68221 套，相比 2014 年的库存量反而多了 3000 多套，由此可见，淮安的房屋销