1。5  设计重点和难点

可行性研究对所涉及项目资料的准确性以及方案的可行性要求比较高，调查的资料是否准确、完整和可靠，基础工作是否认真细致，这些细节都会影响可行性研究的质量，可行性研究所涉及项目投资分析部分计算效果相对复杂，荣盛锦绣天地项目对比方案的制定具有较大难度，项目投资分析以及经济效益分析也是本设计的重点以及难点。

1。6  设计实现可能性分析

虽然本次设计过程有一定的难度，但在充分了解项目情况，并对周边项目进行考察的基础上，综合分析荣盛锦绣天地项目的可行性，该项目符合常州目前的市场需求，也能保持很好的竞争优势，理论上具有较大的实现可能性，实施上也具有较大的可操作性。

2  设计依据

2。1  理论与方法

四种方法：市场比较法、净现值法、线性内插法和敏感性分析法。

2。1。1  市场比较法

市场比较法的定义：将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

市场比较法的原理：将经济学中的替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引、趋于一致、即任何购买者不会接受比市场上正常价格高的成交价格，任何卖者也不会接受比市场上正常价格低的成交价格。

选取同一供需圈内三个近期与估价对象类似的房地产交易实例的交易价格、交易时间等估价相关资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比准价格；将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。其基本公式为：来,自,优.尔:论;文*网www.youerw.com +QQ752018766-

VA=VA’×K情×K日×K区×K个

式中：VA为由实例A修正得到的比准价格；VA’为可比实例A的成交价格； 

K情为交易情况修正系数，K情=正常交易境况修正系数/比较案例房地产交易情况修正系数

K日为交易日期修正系数，K日=估价对象日期修正系数/比较案例房地产交易情况修正系数

K区为区域因素修正系数，K区=估价对象区域因素条件指数/比较案例房地产区域因素条件指数

K个为个别因素修正系数，K个=估价对象个别因素条件指数/比较案例房地产个别因素条件指数

市场比较法的测算方法是：收集案例→选取可比案例(三例)→建立价格可比基础→交易情况修正→价格指数修正→区域因素修正→个别因素修正→综合评定估价值。