3  项目环境分析

3。1 宏观环境分析

2015年的苏州楼市，在各方面利好的刺激下，楼市成交量屡创新高，而在年尾的最后几天里，苏州商品房成交量更是节节走高。尤其是12月31日，苏州市区住宅成交套数为870套，这数据也是刷新了整年单日成交记录。2015年苏州市区（除吴江以外）商品房累计成交为111421套，同比去年上涨26。96%，其中住宅成交共计90423套，同比去年增加27764套，增幅高达44。31%。

图2  苏州市商品房成交套数图

截止2015年12月30日，苏州全市（除吴江以外）商品房成交金额共计1717亿元。其中吴中区商品房累计成交金额440。64亿元，为苏州市区之首。

政策一：2015年3月30日财政部：个人转让两年以上住房免征营业税。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去房屋的价款后的差额免征营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

政策二：2015年3月30日央行：“二套房贷款首付比降至四成”。

央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭够二套房，最低首付款比例为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

政策三：苏州为确保国家对房地产市场平稳健康发展有关文件精神的落实，进一步促进苏州市房地产市场平稳健康发展，调整了公积金贷款政策：

1）提高贷款最高限额：

    家庭贷款最高限额从原来的新建住房50万元、存量成套住房（二手房）35万元统一调整至70万元，分别提高了40%和100%。

个人贷款最高限额从原来的新建住房30万元、存量成套住房（二手房）21万元统一调整至45万元，分别提高了50%和114%。

2）增加贷款额度计算公式：

    除执行按个人账户余额10倍计算贷款额度的公式外，增加了按职工还款能力计算贷款额度的公式，由职工自主选择。

按职工还款能力计贷款额度的公式为：借款申请人（含符合计算贷款额度条件的共同借款申请人）缴存住房公积金的月工资基数之和×35%×12（月）×贷款年限。

3）降低首付款比例：

职工首次使用公积金贷款购买自住住房的，首付款比例统一调整为不低于住房总价的20%。即将原来首付款比例不低于住房总价的适用对象，从购买90平方米以下新建住房，扩大至购买所有自住住房。

4）取消第二次使用公积金贷款利率上浮：

取消第二次公积金贷款利率按同期首次使用公积金贷款利率1。1倍执行的规定，即首次和第二次公积金贷款均执行公积金贷款同档次基准利率。

小结：回顾2015年这一年房地产政策利好频频出台，330房贷新政，二套房首付降至4成，营业税免征期限5年改2年，公积金新政等，这些新政都明显看出房地产的小阳春已经到来。随着房地产政策的不断出台刺激，显示中国政府对楼市调控由限购从严，到政策支持的转变。利好政策的叠加推出将减轻购房者压力，提高购房者购买意愿，也稳步加快房企去库存进度，给楼市带来积极影响。

3。2 区域环境分析

本项目位于吴中商城的商圈，从苏州市政府规划的大商业格局来看，南城商圈的崛起、繁荣，将成为市区商业标志性格局发展纵横的重要站点之一。从南城商圈的布局看，大卖场有好又多、华润苏美店等，家电卖场有苏宁、国美等，此外，餐饮、娱乐等业态也比较丰富。作为吴中区的核心地带、苏州的南大门，吴中商城商圈有理由成为区域级的商业中心，为此第三大街开盘销售，多块商业用地投放市场。皆在提升吴中商城商业价值，扩大商圈辐射范围。文献综述