自2015年以来，国内的房地产市场通过一系列的刺激政策，使得房地产市场开始复苏，交易量、平均房价等一些指标开始出现回暖迹象，这些指标甚至在有些地区要远高于预期估计。然而也就在这时时候，开发投资量、土地成交总面积、新开工建设总面积等一系列指标仍然不是很理想，楼市库存量的不断增加使得去库存压力也在不断增大，与一二线城市较健康的市场环境相比，三四线城市的房地产市场仍旧处于疲软的状态。2016年的中国房地产市场充满了机遇和挑战，房地产市场的供求关系，已经发生了变革。从供需的角度看，市场压力比较大。在房地产周期的各个部分仍处于合理区间，市场在短期内仍保持稳定，不必过于气馁。站点的转换周期一般都比较高，意味着房地产市场已经成为市场的根本变化。房地产市场的底部基本完成，住房价格之间的竞争，更详细的利润率和风格等。房地产市场将迎来一个深刻的洗牌过程中，市场将呈现分解，集中将进一步改善，强者更强，弱者将被淘汰的情况将是不可避免的。未来4-5年，房地产市场将维持在一个较高的水平，是房地产供应企业的机会。中国人民银行决定从2015年10月24日开始削减金融机构人民币贷款和存款的基准利率，以进一步降低社会融资成本。因此，从总体上看，我国房地产市场的基本面趋于完善，市场逻辑在2015个将继续被解释为2016。特别是考虑到2016个房地产供需政策将趋于宽松，市场有望逐步改善，市场活性将比2015年提高。文献综述

4。2  淮安市房地产市场分析

淮安市房地产市场在近几年经历了从野蛮生长到品牌开发的历史变迁，万达、恒大等一批大型知名房企的进驻给淮安市场注入了品牌开发的新观念，使得商品房的品质不断提高。尽管国家对房地产行业的监管从不止步，但对于具有相当实力的大型开发商来说影响有限，市场经济的不断发展使得当地居民对于住房的需求量不断上升，最终促使房价上涨。

清浦区作为老城区，该片区的土地供给十分有限，伴随着周围片区土地供应的不断提高，使得老城区房地产市场的竞争力逐渐降低；预计未来五年，淮安的房地产市场环境将维持基本稳定、略有波动的现状，实现国民经济的平稳增长。

4。3  淮安市房地场市场存在的问题及对本项目的影响

a）销售面积的增长过快，房屋空置率增加，加剧了房地产开发商的压力，库存的增加也倒是淮安市场在一段时间处于相对低迷的状态，但是国家最近推行的去库存可能回味淮安市房地产市场带来一线生机。

b）淮安市房地产开发企业的资质普遍不高，素质也不强，在开发过程中，片面追求质量和经济效益，而忽略人文关怀，对房屋的设计性灵敏度不够，导致消费不能有个良好的住房体验，住房是一辈子的事情，一个好的房屋设计可以惠及三代人，因此维科皇家花园进入淮安市场十分的必要。

c）整个淮安市房地产市场过程中，物业服务的发展相对滞后和不完善，物业的资质不够，等级较低，管理也不规范等等，给业主造成很多困扰，因此维科品牌应该用先进的欧式管家式物业服务来吸引淮安市的消费群体。来-自~优+尔=论.文,网www.youerw.com +QQ752018766-

4。4  淮安十二五房地产规划概略

淮安“十二五”期间，该市的经济和社会发展的主要目标是：超过1000亿，建设生态城，全面的小康社会总金额的两倍。房地产行业有序良好的健康发展，加强对房地产市场的调控，加大保障性住房建设力度，加大普通商品住房的有效供给，支持居民住房消费，改善住房消费类型，构建多层次住房供应和保障体系，实现房地产市场供求的长期均衡。加强土地储备，增强政府对土地市场的调控能力，以保证普通商品房和保障性住房供应量占供应总量的70%以上。加快旧城改造，改善旧区基础设施和生活环境，整体考虑城市保护。加大城市建设投资，加快市场运作步伐，市场将推动城市土地、基础设施、公用事业引入竞争机制，吸引更多资金参与城市建设，最大限度地利用城市资源的效率和效益[3]