本文将结合分析商品住宅开发的市场定位的内容、影响因素，及影响的程度。最后，通过上述各类定量定性的分析，来确定影响商品住宅市场定位的各项因素中最重要的几项，及各项因素在市场定位中应注意的各个问题及侧重点，使得商品住宅开发的项目定位更加精确。

2项目定位存在的主要问题

商品住宅项目的市场定位是整个运作过程中一项基础性的工作。由于历史和体制的原因，商品住宅市场定位中的市场调研、整体定位、产品定位、品牌创立等方面都存在着诸多问题，这势必影响商品住宅市场的定位以及进一步的成熟和发展。

2。1 市场调研方面

2。1。1 市场调研不充分

在许多房地产公司管理层的心理，市场研究并没有占据重要要地位，导致项目开发的时候忽略前期的市场调研，即使真的做了市调，也只仅仅流于表面，没有深入了解消费者。 这样做的后果则会导致产品定位更多地依靠自己的主观想法或者是以往的成功经验，然后盲目地启动项目，直到项目建成，产品销售出现滞销的时候，才会发现这样做的劣势，但是付出的代价是巨大的，虽然可以在销售过程采取很多积极措施，但是在市场调研阶段忽视消费者的真实需求，使得产品最终很难进入市场。

2。1。2 调研分析不透彻

调研分析在整个市场定位过程中起着相当重要的作用，但对于大部分开发商而言，在拿到市场调研完整的数据后，往往会重经验而轻分析。无需置疑，经验在市场定位过程中也非常重要，但经验与市场往往不相对接。对区域环境分析不透彻、对市场数据分析不够或利弊分析不全，这一些问题都将给定位带来相当大的风险，开发商应采用科学的分析方法全面的分析市场调研数据，及时准确的把握市场行情，才能做到精准的市场定位。

2。2 整体定位方面

2。2。1定位的全过程管理不规范

市场定位过程包含了前期的市场调研、项目立项、产品的选择以及后期产品的销售策略。每一个阶段都会涉及到一些相关的定位问题，但是由于每个公司的流程及理念并不相同，导致了可能会在某个阶段忽视了定位，从而导致定位全过程的中阶段的缺失，严重的可能会导致项目的失败。

2。2。2 对客户再定位不敏感 

通常在房地产企业的发展过程中，都会通过一些市场战略来获得市场，但是当市场定位发生变化时，企业通常会因此受到较大的影响。所以当这种情况发生后，企业应该迅速的进行客户再定位，改变现有的市场战略，但是关于这点，大部分企业都没有过相应的举措或者采取行动缓慢。究其原因，主要是因为企业对于大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息不够重视，并没有对这些信息进行相应的保留，而这些客户资源都是企业通过花费巨额广告投放才吸引而来的，这些客户信息虽然可能无法立刻派上用场但是却能为项目的定位工作提供重要依据。

2。2。3 把目标市场和市场定位混为一谈文献综述

目前许多人都普遍把目标市场和市场定位认为是一个概念，认为选定目标市场就算是完成了整个市场定位的环节。在选择好目标市场后，就简单地对项目进行宣传，而没有考虑整体定位的流程。其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业在市场细分的基础上，根据现实或潜在的需求，并结合自身的经营条件而选定的市场。而市场定位则是指企业通过一系列的市调，对市场进行精确判断，从而进行准确定位。目标市场是市场定位的基础，而整个市场定位就是在为目标市场服务。若没有一个准确而生动的市场定位，即使确定了目标市场也无法让企业成功的开拓市场。