常州市房地产住宅市场供求分析与对策研究(2)
住宅，作为居民的个人生产资料之一，工厂厂房、写字楼、仓库等作为生产资料，等，凡是具有一定房屋所有权和使用权的房屋财产均包含在房产的内容之中。（狭义的房产仅仅泛指不包含房屋生产、建造过程，属于地上物业的固定的房屋财产；广义的房产则用来特指属于地上物业的房屋建筑物和宅基地结合在一起的一个整体，将整体作为财产，同时还包括相应土地的土地使用权在内；）
1.1.2 房地产市场的分类
通常情况下房地产市场可分为一级市场、二级市场、三级市场。
一级市场：即土地使用权通过政府划拨或土地所有者通过等价值交换等经济行为将土地出让给土地使用者的经济行为，即是土地交易市场，是土地所有者和土地使用者之间的经济行为，现阶段，在中国通常由政府垄断控制。二级市场:即土地使用者在获得出让的土地使用权后的房地产开发经营活动，又可以称之为“增量房地产”，是房地产经营者和房地产使用者之间的经济行为。三级市场:是指房地产经营者将房地产销售给消费者后，消费者之间的房产交易行为，也称之为“存量房地产”。是消费者与消费者之间的经济行为，是消费市场的重新配置。
三者关系：房地产一级市场是发展房地产二级市场、三级市场的基础和前提，房地产二级市场、三级市场交易的活跃，房地产供给和需求的平衡可促进整个房地产市场的繁荣与发展。
1.1.3 房地产市场的影响因素
（1）利率变动对房地产市场的影响
随着我国房地产价格的不断上涨和房地产开发投资速度的居高不下，使我国房地产市场高速发展，空前繁荣，使得房地产业逐步发展成为我国经济的支柱产业而且由于房地产业的非正常繁荣也使我国宏观经济呈现出过热的态势，给经济安全带来了一定的威胁。因此，对房地产市场加强宏观调控已成为如今政府的重要内容之一。而利率政策是国家货币政策中最常见的、最有力的调节工具，是调节经济的重要手段之一。
（2）利率变动对购房者的影晌
利率提高：直接表现即存款利息增加。对于将购房者，意着在一定程度上增加了他们的贷款支出；对于已购房者，则增加了其每月需还款额。一定程度上会影响潜在顾客对于购房行为的考量。对于购房成本的增加，部分消费者会被削弱进入市场的欲望。，比如投资型购房人、改善型购房人、自住型购房人。而这一影响也在一定程度上会带来房产市场的热度降低，部分萧条，甚至影响我国经济增长速度。
（3）利率变动对房开发商的影响
房地产开发属于资金密集型行业，借助商业银行贷款来融资目前为止还是绝大多数房地产开发商的主要渠道，并且涉及金额巨大。所以利率的变动直接关系到开发商融资费用和成本的控制。比如，当贷款利率上调时，开发商需归还银行欠款大幅增加，即成本增加，假定房价文持不变的情况下，则开放商的收益会大打折扣，则鉴于收益的不可观，房地产商势必会减少房地产的投资，则房地产供给量将减少。若假定房价上调，则会影响消费者的购房行为，从而影响成本的回收年限加长。对于大型房地产企业而言，这些变化不至于对其造成重大影响，但就中、小型开发企业而言，稍有不慎，将是致命打击。然而对中、小型房地产企业的优胜劣汰而言，未尝不是推动房地产结构优化、调整的好时机。
（4）银行利率变动对房地产价格的影响
从现有的经济研究成果来看，银行利率增加则房地产价格降低；银行利率减少则房地产价格升高，总体呈现反比例关系。当利率提高时，其他投资的收益会增加，使投得对房地产投资减少，从而导致房地产价格缺少助力而下跌；当利率降低当一定程度，各方面将增加对资金的需求度，投资房地产业也是相对保值增值的有效途径，从而一定程度上会推动房地产价格的迅速回升或上涨。
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