上海市房地产泡沫的测度预警及泡沫防范(3)
（二）研究综述 虽然对泡沫经济的研究在国外已有上百年的历史，但是在上世纪九十年代前，学者们还是把研究重点放在股票泡沫和资产泡沫上。尽管如此，日本在上个世纪末出现的房地产泡沫使人们对房地产泡沫更是多了几份警惕。我国的住房制度改革始于 1998年，国内学者对于我国房地产市场泡沫的研究也是始于该年。 美国的次贷危机再次证明：繁荣的房地产市场与信贷扩张联系紧密。因此，杠杆风险在房地产市场的繁荣过程中就格外引人关注。房地产业不仅是经济发展中的支柱性产业，更能对周边产业产生重要影响，所以，房地产业的健康与繁荣对金融体系的稳定就显得尤为重要。很多事例也表明，房地产泡沫现象会加大金融风险出现的概率。 近些年来，对于房地产泡沫的研究与金融风险的研究从前期单纯用一些指数如空置率、房价收入比等和日本、美国等曾经发生过房地产泡沫的国家进行比较来判断我国是否存在泡沫逐渐转向对泡沫进行测度，用泡沫度来判断是否存在泡沫，进而分析产生泡沫的原因和防范由泡沫带来的金融风险的措施。根据文献资料，对于房地产泡沫的讨论主要集中在以下几点： 1.我国房地产市场是否存在泡沫。对这一问题的争论大致分为三派: 以易宪容、谢国忠等人为代表的一派主张我国房地产市场存在“泡沫”，因此他们认为应加大调控力度,严防房地产泡沫引起的金融危机；而以厉以宁、任志强等人为代表的学者则认为我国房地产市场不存在“泡沫”，并且他们认为过度的调控会造成房地产发展由“热”变“冷”，房地产的发展也会受到一定程度的影响；学者刘志峰、马建堂等人，认为我国的房地产市场有存在泡沫的风险，所以要对房地产市场进行调控，以防止金融风险， 实现经济的“软着陆”。 2.在测度房地产泡沫度时，不同的学者研究的方法和选取的指标有所不同，这样得出的结果就可能存在较大的差异。但是从研究的成果来看，吕江林（2010）计算了我国 35 个大中城市 2006—2008 年的房价收入比，结论是这些城市总体存在较大的泡沫。2014 年，赵飞、王崇锋、温霞等人采用指标指示法，将指标分为三类，即供给类、需求类和投机价值类，再确定各指标标准值，然后运用加权法计算泡沫度指数，根据计算结果建立城市房地产风险评估体系，并以青岛为个例进行房地产泡沫程度的评估，通过计算2012 年的青岛房地产的泡沫度，得到青岛的房地产泡沫度指数为
1.51，该指数值正好处于房地产泡沫的警示区间。 2014年，郑书耀利用综合指标法，选取1980-1991年日本房地产泡沫时期的房地产投资额占 GDP 的比重、房价收入比和房地产贷款总额占金融机构贷款总额比重这三个指标与我国 2001-2012 年之间的该三个指标的数据进行比较并计算泡沫度，认为我国在未来的几年不会发生房地产泡沫破裂问题。梁峰华（2014）运用Ramsey Model、市场修正法等方法，计算出了南宁市房地产市场五大指标的数值，这五大指标分别是房地产投资占社会固定资产投资的比值、房地产投资增长率与GDP 增长率比值、房屋空置率修正系数、土地价格泡沫系数、房价收入比。然后利用熵权法和功效系数法求得 K 值，从而得出南宁市 2000-2012 年的房地产泡沫发生程度。毕正华（2014）以江西省为例，分析了房价收入比、租售比、住房购置动机、空置率、房地产贷款占比，通过对这些指标的分析，估计了房地产市场的泡沫的出现程度，从而推断出江西省的楼市存在泡沫。李航（2014）通过状态空间模型的运用,以2002 年到 2013 年间北京楼市数据为例，计算出泡沫系数值，然后根据泡沫系数分析北京的楼市泡沫的情况。
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