2。2。2居民收入水平

一般来说，居民的收入水平对消费者的购买力水平起着决定性作用，收入越高的居民购买力越强。如果居民的收入水平提高，那么他们的生活水平也将提高，也会增大必要的居住和活动空间，对房地产的需求也将会增加，从而导致更高的房地产价格。文献综述

2。2。3财政金融

房地产行业是较为典型的资金密集型行业。因为房地产业资本的需要数目比较大，周期也很长，所以通常都要用金融杠杆来补充资金短缺，对金融业有很大的依赖性。存贷款利率、物件上涨指数和税率等财政金融成分都会对住宅的投资和买卖产生影响，进而影响房地产价格。如果一个地区的收入有所增涨，那么政府就可以拿出更多的资金来投资房地产业等，使得住宅的需求增大，并最终导致房价上升。

2。3政治因素

2。3。1土地制度及政策

对于宏观调控房地产市场，政府最常使用的方法是管理土地供给，土地供给量增加了，房地产的供应也就增加了，从而引起房价的下跌；相反，如果土地供给量减少了，房地产的供应也就相应减少，就会出现“一房难求”的现象，并最终导致房地产价格的上涨。

2。3。2房地产价格政策

房地产价格政策是指政府对房价涨跌的立场和采用的相应管制和办法，政府可以对市场进行直接定价或者调节市场价格。实行正确的房产价格政策，建立合理的房产价格体系，对房屋建设和活房地产流通十分有利，对住房消费也能起到有效的调节作用，同时也能促进房屋建筑企业之间的公平竞争。

2。3。3城市规划

城市规划的中心思想是城市土地使用和建设安排，而房地产开发的中心介质又是土地，在这种联系下，城市规划必定会对房地产有所作用，并最终通过房地产价格的涨跌所呈现，另外，城市规划还可以利用整顿城市结构和改动旧城等间接推动房地产市场的发展。

2。3。4行政级别及隶属变更

行政级别及隶属的变更，如果将非建制镇变更为建制镇，将建制镇变更为市，将较低级的市变更为较高级的市等，这些变更都会促进房价的上涨，反之，如果将建制镇变更为非建制镇，市变更为建制镇，高级市变更为低级市的行为将会导致房价的下跌。来,自,优.尔:论;文*网www.youerw.com +QQ752018766-

三、房地产价格影响因素的定量分析

根据上述第二部分的影响因素，选取八个具有代表性的变量进行分析，分别为商品房平均销售价格、年末总人口数、国内生产总值、城镇居民人均可支配收入、城镇居民恩格尔系数、房地产开发企业个数、土地置购费用、房屋竣工造价和新开工面积，搜集变量数据进行定量分析。数据来自《中国统计年鉴2014》。具体数据见下表：

表3。1

年     份 商品房平均销售价格(元/平方米) 年末总人口数（万人） 国内生产总值（亿元） 城镇居民人均可支配收入（元） 城镇居民恩格尔系数（%） 房地产开发企业个数 土地置购费用（亿元） 房屋竣工造价（元每平方） 新开工面积（万平方米）

1998 2063 124761 84402。3 5425。1