DEA模型金融政策对房地产行业绩效的影响研究(2)
受2008年美国次贷危机影响，国内房地产行业发展减缓，国内房地产行业景气指数逐步下降。2008年12月份，全国房地产开发景气指数为96.46，比去年同期回落9.99点。为了促进房地产行业的稳定发展，各地政府纷纷出台政策补贴开发商，并放宽征地政策。2009年，为了保证经济的高速稳定增长，政府放开了银行信贷，以适度宽松的货币政策引导经济的发展，全年新增贷款10万亿人民币。由于国际经济低迷，国内可投资行业单一，大量的资金流入了楼市和股市，由此掀起了房价上涨风潮，地价楼价很快超过了2007年的水平，达到历史高位。2009年，全国房地产开发景气指数已连续4个季度上升。为了抑制房地产价格的快速上涨以及过度投资，2010年4月份，政府又启动了新一轮的楼市调控，其中包括土地、金融、税收、信贷等多种调控手段。
在本轮对房地产行业的宏观调控中，金融机构人民币存款准金率和基本利率的调节被多次用到。基于此，本文将就本轮调控中的利率政策对房地产行业绩效的影响进行探索。本文主要探索在利率政策的调控下，不同类型的房地产企业（国有及国有控股企业，私营企业，“三资”企业）绩效有效性，对此作出评价和分析。
1.2 DEA在房地产公司绩效评价中的应用研究综述
鉴于房地产行业在国民经济中的重要性，国内有不少学者对房地产公司的绩效进行了研究和分析。周焯华、李雪松（2007）以向房地产业转型的上市公司为样本，用数据包络分析法(DEA)计算出公司业务转型前后的绩效稳定性指标，对转型前后的绩效进行比较分析。在文章绩效评价过程中，建立了三个模型来判断是否有效以及有效性或无效性的程度。孙鸽（2007）运用数据包络分析方法，选取投资规模、劳动生产率和房地产企业数目三个投入指标和房屋销售面积、销售价格和造价三个产出指标建立了评价房地产业运营效率的模型，分别测算了我国31个省、自治区和直辖市房地产业运营的总体效率、纯技术效率、规模效率及规模收益状况，为进一步改进和调整房地产业发展提供了相应理论与实证依据。刘永乐、胡燕京（2005）选用数据包络分析的基本C2R模型作为计算模型，并按DEA运用的五个步骤：确定评价目的、选择DMU、指标体系选取、数据处理和模型选择及计算、评价分析，对选出的8家房地产上市公司进行了计算分析及评价，得出了典型公司的规模收益及其变动趋势，从而为投资者的投资决策提供基于数据分析基础上的依据，并对业绩较差的上市公司提出了改进建议。
国内学者从不同的角度对房地产公司绩效进行了分析，为本文的分析提供了一定程度的指导。但还没有学者就金融政策对房地产行业绩效的影响进行分析，所以本文将对此课题进行研究和分析，补充在该领域的研究。
2 房地产业的发展和现状
2.1 房地产业的发展历程
回顾改革开放30年来我国房地产市场的发展变化，大致可分为以下5个时期：一是初步形成时期（1978~1991年），二是房地产过热时期（1992~1993年），三是市场调整时期（1994~1997年），四是培育新的经济增长点时期（1998~2002年），五是宏观调控时期（2003~至今）。
（1）房地产业初步形成阶段
这个阶段，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动和推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。
（2）房地产发展过热阶段
1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。
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