图2。1 2016年2月-2017年4月全国商业营业用房累计投资完成额
从广义来说,用于商业经营活动,并通过经营产生收益的物业,称为商业地产。主要包括商场、Shopping Mall、办公楼、酒店等等。我国的商业地产项目以商铺、商场类物业居多,所以从狭义上讲,商业地产是包括商场、百货店、Shopping Mall、商业街、批发市场等物业。
总的来说,商业地产以地产为载体,具备地产开发的很多特性,其目的在于满足商业经营用途;商业地产按经营用途不用各种经营业态,其主要是通过商业运营的环节收取租金作为收入,而不是单靠商铺的出售;商业地产作为一项长期经营活动,其经营管理需具备战略目标;由于商业地产的投资期长,资金需求大,必须从投资回报率和投资回收期这两个终极指标来指导其经营活动。
因此,商业地产是一个复合型行业,他具有地产开发、商业运营、资本运作三重特性,它着眼于长远发展的战略规划与管理。
2。2 商业地产与住宅地产的比较
商业地产与住宅地产相比较,存在许多相同点,也存在着不同点。
首先,不管是商业地产还是住宅地产,其出发点都是市场,因此,两者在做定位研究时都以市场为出发点。
其次,从定位理论的角度来看,商业地产与普通房地产存在共性。
毋庸置疑,商业地产与房住宅地产也存在许多区别(见表2。1),从规划、开发流程、利益等层面来看,商业地产有其一定的特点。
表2。1 商业地产与住宅地产的区别
住宅地产 商业地产
发展商大多数采取开发销售的模式,其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售或只销售部分的面积,主要靠企业长期持有
大多数住宅类商品的购买者在购买住宅类产品时,主要是买来自住 大多数购买者购买商业地产类产品是买来作为投资用的
发展商只要将房子卖出去,将社区的物业管理做好,就基本算大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去,还要进行后期的经营、推广
2。3 商业地产的特点
和其他房地产项目有所区别,商业地产项目具有以下的特点:
第一,商业地产的投资回报率较高。商业地产除了项目产品的销售外,大部分的投资回报是通过租金的收取作为收入。很多的相关因素都会影响它的投资回报率,如项目自身的经营用途、项目建成后的招商模式、项目后期的经营管理等等。此外,除了销售和租金的收入,商业地产的投资回报还可体现于项目物业的升值。简言之,商业地产的投资回报是多样的、连续的、不确定的。
其次,商业地产的商业物业经营方式多种多样。商业地产项目的经营方式主要有只租不售、租售结合、只售不租、与商家联营以及不租不售而自主经营等。只租不售是目前主流的商业地产项目的经营方式。在较长的市场培育期,商业地产可以采用只租不售的方式,根据项目的实际情况进行业态业种的配置,选择合适的战略,及时调整商业布局,有利于项目的建设发展。
第三,商业地产的投资回收期长,项目风险较高。由于商业地产的收益主要是依靠租金,其投资回收期比其他类似住宅的地产项目要长得多,甚至会延续到整个项目的存续期。同时,商业地产收益的受较多因素的影响,较为复杂。一般而言,商业地产项目建成进入运营期之后,其培育过渡期还需要2至3年的时间,在逐步趋于成熟的期间,业态的变化、市场的波动都可能影响项目的运作,项目在过渡期随时可能面临调整和亏损,存在的经营风险较大。