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按照开发经营的不同时期进行划分，房地产开发可以分为以下八个阶段，即：
表1.3 财务核算工作八个阶段
1.企业设立阶段 2.开发项目可行性研究阶段
3.取得项目用地阶段 4.前期准备工作阶段
5.筹措资金阶段 6.建设施工阶段
7.销售阶段 8.物业服务阶段
下面按照房地产开发业务的进程，按阶段地将主要会计核算及涉税的账务处理分述如下。
1、 企业设立阶段
房地产开发企业决定开发某项目，规划的第一项就是以何种组织形式进入该项目，所以，企业设计就是房地产企业纳税风险控制的起点。房地产企业企业投资主体，权益比例、投资资产类别以及注册地所在地对于未来的开发项目都会带来一定的纳税问题。就我这次调研的浦程房地产发展有限公司进行的湖南长沙项目而言，是设置为独立核算的法人子公司还是非法人的二级分公司或项目经理部，这些都是要在实务中结合未来纳税问题需要做出的选择。