一般而言，房地产企业都具有较高的经营风险。其中，涉税风险也是众多风险中要着重考虑的一环。对于企业来说，能否在激烈的市场竞争中，通过有效的纳税筹划减少企业税款对企业生存具有重要意义。在进行土地增值税纳税筹划过程中，我们需要重点关注的是，土地增值税一方面有利于提高我国国家税收，另一方面则制约了房地产企业的获利以及经营目标的实现。南通新华建筑有限公司对经营过程中所涉及到的土地增值税缴纳环节进行分析，提出几个纳税筹划方案，从而探寻最佳方案。

2  土地增值税及纳税筹划综述

2。1  土地增值税综述

从实质上来说，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。另外，以继承、赠送等方式无偿转让房地产的情况不在计税范围内[1] 。南通新华建筑有限公司是房地产企业，因此不考虑无偿转让房地产的状况。

从以上概念中我们可以知道，关于土地增值税的计税依据，纳税对象等。参考计税依据，可以得出应纳税额=（增值额*税率-扣除项目的金额）*速算扣除系数[2]。土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率如下：超过50%的部分，使用税率30 %；不超过50%但超过100%的部分，适用税率40%；不超过100%但超过200%的部分，适用税率40%；超过200%的部分，适用50%[3] 。一般情况下，企业都会尽量控制在50%以下。

考虑到房地产征税涉及金额比较大，同时税收也比较高，政府出台了一系列税收优惠政策。其中关于建造普通标准住宅的税收优惠。纳税人建造普通标准住宅进行出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，即可免征土地增值税[4]。这一条优惠政策在房地产企业中应用较为广泛。

2。2  纳税筹划概述

纳税筹划的前提是不违背税法立法宗旨的，纳税人以及扣缴义务人利用税法法规，采用特定的方法和技术，通过对经营活动、投资活动、理财活动的周密安排来节省税款[5]。纳税筹划与避税筹划不同，避税筹划并没有考虑到整体的经营活动。两者相比较而言，前者比后者更为主动，所以纳税筹划在企业的经营过程中非常重要。一套合理的纳税筹划方案有助于企业的长远发展。

合理的纳税筹划方案要有正确的方向，结合企业现状，关于土地增值税纳税筹划主要有三个方向。其一，延迟税费的缴纳时间，目前，很多房地产企业都会面临1%至3%的预征税率预缴，但在实际工作中，这部分预缴的税额可以到工程结束后再结算，这样企业可以延迟资金流出的时间，有利于解决企业资金周转问题，缓解现金流压力。其二，政策节税，企业可以利用现有的优惠政策，调节销售价格、增值额等措施来降低土地增值税率。其三，防范企业税务风险，通过合理的事前筹划来预防企业在处理涉及土地增值税业务时可能出现的风险事件。

3  新华建筑有限公司土地增值税纳税筹划方案设计

3。1  新华建筑公司概况

南通新华建筑集团有限公司于1958年12月在南通成立，在2000年进行改制，2008年6月24日通过工商行政部门的核准，成立了一家集团性的公司。南通新华建筑公司经过五十多年的发展，形成了深厚的企业文化和独特的经营管理特色，同时，具备了不容小觑的经济实力，而且在社会上具有非常好的声誉。根据中商情报网讯：2015年8月25日，全国工商联在北京发布了“2015中国民营企业500强名单”，南通新华建筑有限公司以120亿的收入获得第395位排名。收入越高，所需缴纳的税越高。