摘要  本文从价格均衡理论出发，分析了CPI、人均可支配收入、总人口数、住宅房地产竣工面积这四个因素与商品房价格的关系。选取了2005-2014年南京市商品房价格及其影响因素的年度数据，用多元回归的方法建立了模型。研究表明，当前南京市住宅商品房市场还没有饱和，需求比供给高，房价还会有上升的趋势。76227

毕业论文关键词  房价；多元回归；主成分分析；SPSS

1 引言

商品房市场化后，中国房地产市场飞速发展，大城市房价虚高这一问题日益严重。大城市不仅人口数量达到一定规模，而且在区域内具有非常强的经济辐射力，即具有中心城市的内涵。南京市是江苏省的省会城市，毗邻浙江，对接上海，具有很强的经济实力和庞大的人口数量。 分析影响南京市住宅房价的主要因素，有利于稳定房价，促进社会稳定。

综合先人的研究来看，任木荣认为是城市化进程导致城市的外来人口激增，人们对住房的需求大大增加，进而促使房价提高。许小年认为政府收紧的土地交易转让制度，使得土地供应量减少，土地价格高涨导致房价高涨。陈国进认为人们的投机心理和对资产升值的过高期望造成了当前的高房价。梁云芳、刘莉亚认为中国宽松的货币政策以及人名币升值造成的热钱涌入应为中国高房价负责[1]。

本文选取了更新的数据用多元回归的方法对房价进行分析。使用了CPI、人均可支配收入、总人口数、住宅商品房的竣工面积这几个因素与房地产价格数据进行回归，并结合相应的结果为政府进行宏观调控提出相应的建议。不同类别的房地产，市场价值也截然不同。根据用途的不同，我们将房地产分为住宅房地产、工商用房地产和其他用途房地产[2]。本文研究的是住宅房地产。目前，城市房价的计算方法仍然是采用平均价格计算。在本文中，房价是指在城市中住宅类商品房销售额和销售面积的平均交易价格。这种价格大致体现了一个城市的居民住房消费支付能力和住房消费需求水平。文中所用总人口数为户籍总人口。论文网

2 变量选择

表1是从2006~2015年《南京市统计年鉴》中收集的2005-2014年南京市住宅价格和相关因素数据。其中， 为人均可支配收入（元）、 为房屋竣工面积（m2）、 为居民消费价格指数CPI（以上年为100）、 为总人口数（人）、 为住宅均价（元/m2）。

表1  2005~2014年南京市住宅价格和影响因素

年 份 人均可支配收入

x1 房屋竣工面积

x2 CPI

x3 总人口数

x4 住宅均价

y

2005 40887 5835226 102。10 5957992 3844。12

2006 46113 6714317 101。70 6072261 4270。36

2007 53638 5785642 103。70 6171667 5010。94

2008 61445 8929100 106。20 6244613