农村宅基地换房中农民权益问题研究(3)
2.宅基地换房的内涵
宅基地换房的初衷是把城市和农村在建设发展过程中的用地指标相互协调，它的内涵是在现有的国家政策框架内，耕地面积不减少，现有的承保责任制不改变，农户的意愿得到充分的尊重的基础上，规划并建设包含当地特征、生态宜居产业集聚的小规模城镇。[3]农村居民使用其宅基地的使用权和原先在宅基地上搭建的建筑物通过对应当地的置换制度方式换取政府新建的小型城镇住房或其他的方式的补贴。其原先拥有的宅基地由集体收回，通过政府和公开招商的企业单位对土地进行重新整理，提高利用率，经过整理的土地在补偿小城镇的建设用地后，结余的土地可进行再流转等利用，其产生的大量增值收益部分则用于弥补前期建设成本，和投入到基础设施建设及福利制度建立等造福农民的缺口部分。
宅基地换房的优势体现在，首先，在耕地质量数量不改变的情况下，农民在进入小城镇居住的生活环境有很大的改善，集约后的农村土地有利于发展现代化农业，提高利用效率。[6]此外，通过整理如今细碎的小密度农村房屋为高密度的小城镇安置房，一方面可以解决城市用地不足的问题，另外也可以缓解城乡统筹建设中资金周转困难的窘境。
（二）宅基地换房的理论应用
1．土地级差收益理论
马克思曾提出：“地租是土地所有权在经济上的体现”。土地是有限的，对于不同的社会角色而言，如何利用这种形式的资源获得相对较高的收益是一个重要的问题。显然，在现实社会中，对土地的不同利用方式会得到不同的产出效益，这种效益的差异是极差收益的体现。往往在土地的结构、区位条件、环境等不同条件改变后，就会造成这种差异。正因如此，为提高利用效率从土地中获得更高的收益，土地的产权拥有者倾向于使土地往更有助于增收的方向流转。
宅基地换房即以土地的区位条件将产生极差收益为支撑条件，将农民集中安置到小城镇并复垦剩余土地。小城镇的土地由于具有更好的环境交通等配套设施，因此土地资源将自发地从原农村用地向小城镇转移，在这项活动中，土地就根据上述理论发生了定向的流转，从环境差效益低流转到了能获得更高经济效益的新址。而农户分配到新建的小型城镇住房后，可以将其与先前的土地价值进行对比判断，若价值高于宅基地便会放弃原先的宅基地搬入小城镇。所以以这一理论为基础，政府通过分析可得换房政策能够使土地指标在城市和农村间得到协调，大大提高了资源利用的效率。从而可以不断推进这项政策。
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