高等院校物业管理的法律探索(2)
4．高等院校物业管理具有育人功能
育人是高等院校一项重要的职责和任务，不仅仅只是学校里老师的职责，也会受到高等院校的物业管理部门的工作影响。高等院校的服务主体主要是在校大学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，都具有育人功能。首先，环境对育人的影响，高等院校的物业管理通过对校园环境的管理保证校园的整洁、优美，还包括对大学生生活环境的管理，规范学生的日常生活习惯，使学生建立良好的作息规律，从而使大学生的身心得到更好的发展。其次，是工作育人。［3］通过高等院校物业管理人员的日常工作的热情主动、文明服务，从而让大学生对劳动产生尊重和热爱，这样可以提高学生在学校物业管理中的参与度，也可以在学生的自律行为方面发挥巨大作用。
二、分析我国高等院校物业管理的立法现状
（一）教职工住宅区
根据目前我国大部分高等院校的现状分析，教职工住宅区分为教职工宿舍和教职工家属区。
1．对物业管理公司而言教职工家属区的业主划分问题
我国现有的有关物业管理的法律法规主要有：《宪法》第十三条和三十九条规定的公民的基本权利，和《物权法》第优尔章中的建筑物区分所有权的规定，明确了住宅区业主的权利和义务，重点是在于对权利的规定，还是物业管理立法的根本依据和指导思想，更是物业管理法律规范体系的最重要组成部分。我国《物权法》在立法中首次将建筑物区分所有权作为一种所有权类型固定下来，体现了对一般民众财产权利的保护精神，这也是我国二十多年来住房商品化改革成果的法律保障。［17］但是高等院校作为一种特殊主体，还必须要有配套的实行细则加以明确。根据高等院校这个特殊主体，高等院校内教职工家属区面临的重大问题就是物业管理公司在处理纠纷上认不清真正的业主是谁？物业管理公司进行管理是应该对住在教职工住宅区内的住户直接负责，还是应该对学校负责？物业管理公司应该如何对学校教职工住宅区进行高效的管理？
2．教职工宿舍的公共空间和公共设施的管理权
教职工宿舍现状主要的房产是学校的，供在校教职工居住，可出现的现象是一栋宿舍楼存在两种居住群体，一种是在校教职工，一种是在校学生，而在此居住的教职工和学生对公用配套设施和空间享有使用权和管理权，但公用配套设施和空间的处置权应不应该也归在此居住的教职工管理？［12］①
（二）学生宿舍
1．学生宿舍的管理制度仍需完善
依照《教育法》第二十八条、《高等教育法》第十一条的规定, 高等院校具有自主办学的权利，高等院校内部有权利根据学校自身的特殊情况制定规章制度。而制定出来的规章制度具有一定的权威性和强制性，要求全校师生必须严格遵守。它虽不具有法的全部属性, 不属于法的范畴, 但作为高等院校内部管理和自治规范, 在符合我国法律规定的前提下，可以被当做是一种法律规范的补充和完善, 并对高等院校师生以及工作人员具有约束力。［16］依照法律建立专属于高等院校的管理章程，应当遵循法律优先原则, 适当适用法律保留原则。所以，为了给大学生提供更好的生活环境，在管理学生宿舍时应当制定相应的规章制度，来强制管理学生宿舍，从而使学生的生活环境得到保障。
2．物业管理服务队伍的整体素质有待提高
目前, 大多数高等院校学生宿舍物业管理人员素质参差不齐,特别是文化知识水平普遍不高, 趋向老龄化, 管理的组成人员比较复杂。有的管理服务人员虽然有很高敬业精神, 但与高等院校的学生的知识水平和年龄差距过大, 管理方与被管理方沟通困难, 管理能力发挥受限。［10］往往只能完成一些琐碎和具体的物业管理工作, 而忽视了学生宿舍居住主体的特点, 对于管理和服务于思想活跃的高等院校的学生, 面临相当大的问题就是素质水平的提高。
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