高等院校物业管理的法律探索(3)
（三）校园
依照《物业管理条例》第二章中明确规定了业主及业主大会的相关内容，高等院校需结合学校实际情况，进行规范化、法制化的管理,并且能够根据服务对象的要求持续改进服务规范。根据《物业管理条例》的有关规定，高等院校的管理包括:高等院校宿舍管理、教职工公寓和住宅区管理、高等院校校内设施和环境管理。按照《物权法》有关规定，高等院校的校内物业管理范围主要有房地产、校园设施和环境，这些动产与不动产的所有权都归高等院校所有。校园内的环境管理包括：高等院校的花草树木、道路景观等，这些校园内环境的管理范围所有权归学校所有，而在校师生只具有使用权，校园内房产包括：住宅用房、教育用房、管理用房、后勤设施用房和设备用房，高等院校物业管理对校园内的房产、地产等管理缺乏规范化的措施和手段。
综上所述，由于高等院校内的教职工住宅区、学生宿舍和校园在物业管理方面面临的问题有许多的相似之处，因此，在依照我国有关法律规定下分析高等院校物业管理面临的问题时，主要针对教职工住宅区进行说明。
三、高等院校物业管理面临的问题
（一）高等院校物业管理法律制度的不健全
目前政府还没有颁布统一的法律法规来引导高等院校物业管理,尤其是高等院校校内住房出售后的高等院校家属区的物业管理, 各个高等院校都有不同的管理办法, 不过大部分高等院校管理不规范,物业管理公司与业主之间经常发生矛盾。高等院校物业管理制度不健全, 对物业管理公司的监督不到位。①虽然许多高等院校物业管理部门也制定了员工需遵守的职责、工作标准、工作程序、行为准则等相关的制度，但还不够完善，软硬件设施建设力度不够，执行监督不够严格，管理制度也不够健全。现在大部分高等院校物业管理和服务的水平有待提高，目前仅有一小部分的高等院校在校内设有专门的管理部门，为高等院校的师生提供专业化、规范化的管理，而大部分的高等院校管理混乱，责任分不清楚，高等院校物业管理措施没有达到规范化的管理，没有制定明确的、统一的管理条款。[4]使物业管理公司不清楚应当在管理各种校内房产时的负责对象，造成出现问题时互相推卸责任，无法及时解决问题，对此造成师生的强烈不满。
（二）教职工住宅区以及家属区的业主的界定
在《物权法》中“业主”是指区分所有建筑物内拥有一个或者一个以上的专有建筑物空间或者房屋的所有权人。业主是物业的所有权人。房屋租赁人不是业主。
就业主的概念来分析，高等院校的教职工宿舍的业主是属于学校这个组织的，因为教职工宿舍是高等院校租给或者免费在校供教职工居住的，建筑物的所有权归高等院校所有，而居住在此的教职工只具有对此建筑物的使用权。因此，就教职工宿舍来说，业主是所属的高等院校，所以，物业管理公司对教职工宿舍的管理应该对所属的高等院校负责。［15］依照法律规定的业主分析主要有三种情况，第一种情况根据《建筑物区分所有权解释》的规定，业主就是依照法律规定依法在房管部门登记，而拥有该房屋的特有部分的所有权和共有部分的共同管理权的人。［14］第二种情况是指虽未依法登记取得专有部分所有权，但已经办理了专有部分所有权转移预告登记的登记权利人。第三种情况是指虽未通过依法登记取得专有部分所有权，但通过买卖、赠与或其他手段来移转所有权的民事法律行为已经成为该专有部分住户的人，可以依法行使业主权利。依据房改政策学校出售给教职工的房屋也就是教职工家属区，业主是属于在此建筑物里居住的教职工本人的，虽然家属区的用地是属于学校，但是是教职工从学校处买来的，该建筑物的所有权归购买此建筑物的教职工，而该家属区的物业管理公司应该直接对在此居住的业主负责。教职工拥有了自己住房的产权后，也就拥有了对自己住房的占有、使用、收益和处分的权利。
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