1  前言 可行性研究是指在投资决策前对与项目有关的各方面进行全面的分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化，从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。 此次设计是针对淮安区江淮景城小区的周边地理和经济环境、淮安区房地产市场分析、成本测算、SWOT分析、区位条件分析以及其他的各个方面进行系统的可行性分析，确定其在技术和管理上的先进性和合理性，在经济上的合理性，在收益上的盈利与否，从而为项目投资决策提供科学依据。 2  项目概述 2.1  项目简介 江淮景城位于淮安市淮安区西长南街西侧，运河嘉苑南侧、耳洞河南侧，总用地面积约157.45 亩，104972 平方米。用地性质为商业、居住用地。项目容积率 2.0，绿化率 35%。  
目录

1前言3

2项目概述3

2.1项目简介3

2.2土地出让进程3

3市场分析与定位3

3.1城市概况3

3.2区位分析9

3.3房地产市场调查9

3.4周边楼盘比较分析.12

3.5SWOT分析15

3.6项目建设规划.16

4项目实施进度.18

4.1地块转让.18

4.2规划依据.18

4.3施工进度.19

5项目投资估算.20

5.1项目经营费用估算.20

5.2项目总投资估算.26

6项目收入的估算.27

6.1销售价格的确定.27

6.2项目整体销售收入.29

6.3销售税金及附加.30

7资金筹措计划.31

8经济评价.32

8.1基本财务报表.32

8.2财务盈利能力指标的计算与分析.33

8.3敏感性分析.34

8.4经济效益分析总结.35

9可行性结论与建议.35

9.1可行性结论.35

9.2项目开发风险.36

9.3建议.36
2.2  土地出让进程 1.土地出让公告发布时间：2010 年1月9日发布挂牌出让公示，详情见淮安市国土资源局公告 [2010]1号(经营性)。 2.土地出让方式：单独挂牌出让。土地具体资料如下： 表 2.1  土地概况一览表 土地编号 土地位置 土地面积(㎡) 土地 用途 容积率 建筑密度 绿化率 出让年限 保证金 挂牌起始价（万元）  运河嘉苑南侧地块（2010G024C04） 西长街西侧 100847 商业、居住 ≤2.0  ≤28% ≥30％ 40、70 2560  12800 3.土地成交时间：2010年2月10日，土地成交价格：23700万元。
3  市场分析与定位 3.1  城市概况 1.城市简介江苏省淮安市，古名：淮阴、楚州、清江浦、清江、清河、古楚，位于江淮平原东部，地处以上海为龙头的长江三角洲地区，是长三角城市群 22城市之一，是长三角城市经济协调会成员市，地处长江三角洲地区，南京都市圈紧密圈层城市。是古淮河与京杭大运河交点，市境内有全国五大淡水湖之一的洪泽湖。也是中国优秀旅游城市、全国卫生城市、国家园林城市、国家环境保护模范城市、国家级低碳试点城市。淮安市属中国东部沿海经济带，市区东距黄海海岸线仅 100 多公里，通达亿吨大港--连云港港港和大丰港两个沿海开放港口均仅需1.5小时。京杭大运河与古淮河在淮安交汇，市境内有全国五大淡水湖之一的洪泽湖。
2.城市交通 公路：淮安是迅速崛起的交通枢纽城市。境内公路、铁路、水路四通八达，已经建成和即将建成的京沪、宁宿徐、淮盐、宿淮、宁淮等五条高速公路在境内交汇， 铁路：新长铁路纵贯全境，已经开工建设的宿淮铁路连接安徽皖北的能源基地，该铁路作为西煤东运的重要能源出海战略通道，对江苏乃至长三角的能源保障具有重要意义；已建好的新长铁路，将淮安与盐城、南通这两个沿海新兴城市紧密连接起来，随着苏通长江大桥、沪通铁路的建设，淮安到上海的时空距离大大缩短，从而更直接的接受上海的辐射，使淮安更紧密的融入长三角经济圈，加快实现区域经济一体化；正在建设的连盐淮铁路是一条区域间城际铁路，将加强淮安、盐城、连云港这三个长三角北部城市之间的区域联系，使淮安更深的融入到沿海大开发中，为淮安的外向型经济的发展注入了更强的活力，即将规划建设的还有宁淮城际铁路、淮扬镇铁路、徐（淮）沪铁路，将使淮安接轨省内的南京、扬州、镇江、徐州等城市，文献综述同时又多了一条铁路直达上海，使淮安人民的出行又多了一个选择，更加快了长三角同城化的进程。 水路：境内水运河道纵横交错，京杭大运河贯穿市境南北，同时辅以盐河航道、淮河入海水道、入江水道等航道，使淮安的水运网络通江达海，实现了淮安由传统的“运河经济”向“海河经济”的转变。 航空：2010年9月 26日通航的淮安涟水机场定位为苏北航空客货运输枢纽，进一步的巩固淮安的交通枢纽地位，建设近期规划满足年旅客吞吐量 60万人次，货邮量 10000吨的需求，以B737、A320 系列机型为主。 全市初步形成了一个以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络，凸显了淮安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。 淮安市交通图 3.区域人口状况 根据淮安市统计局公布的第六次人口普查统计结果，我市人口主要数据如下：全市常住人口为4799889人，同第五次全国人口普查 2000 年11月1日零时的5130605 人相比，十年共减少 330716 人，下降 6.45%。年平均降低率 0.66%。主城区人口 120 万.高教园区30万，新城区 90万，开发区 60 万，市区人口总计达到 300万人，城市化率达到 80%，建成特大型城市，总量争取进入江苏省第五六位。 高等教育方面：对现有高校资源进行优化配制，筹划组建综合性淮安大学。 县域规划方面：涟水县规划城区人口 40万人，城镇化 80%，建成中等城市；洪泽县规划城区人口 25 万人；金湖县、盱眙县作为南京都市圈成员，其规划单独设立，两县规划应符合南京都市圈的总体规划。