1。3  设计目的和要求

本课题意在通过本人的实地勘察以及相关专业知识的应用，能系统熟悉和掌握房地产开发项目可行性研究的内容体系、操作程序、方法和技能等，培养独立分析、解决实际问题的能力，为今后工作打下良好基础。通过资料分析，详细分析鲁能公馆项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利。通过对新城帝景项目的实地勘察，根据房地产可行性研究的方法，结合各种研究资料，对该项目进行全面的分析研究，对项目的投资估算和基础数据进行测算，进行项目建设资金的筹措和使用计划，计算财务评价指标，进行财务评价。

毕业设计符合城市总体规划，设计过程中本着实事求是的态度，注重理论与实践相结合，基础资料详实，成果真实、可信，达到房地产项目可行性研究报告设计深度要求，用于分析的指标应满足相关规范和规定的要求，所提建议及结论要切实可行，结构严谨。 

1。4  数据资料选取

为了完成本次毕业设计的可行性研究报告，我首先了解整个项目情况，包括项目的基本资料、开发商、项目竞争优势及周边竞争楼盘等相关情况。之后咨询了相关的专业人员，更进一步地了解到了可行性研究的方法，在网上搜集了房地产可行性研究报告的编制流程与意义。

此次研究数据资料的主要获得来源是新城地产公司提供的数据资料以及相关部门问询的结果，此外，设计的资料来源还包括网络、报刊、户外广告等。此次设计参阅了很多相关的文献、期刊，还有他人完成的论文，并在老师仔细指导下进行修改以及完善。参考的文献主要起的是规范、指导和借鉴的作用，让我在编制设计毫无头绪的情况下，找到参考的依据和模板。

1。5  设计重点和难点

可行性研究对所涉及项目资料的准确性以及方案的可行性要求比较高，调查的资料是否准确、完整和可靠，基础工作是否认真细致，这些细节都会影响可行性研究的质量，可行性研究所涉及项目投资分析部分计算效果相对复杂，鲁能公馆项目对比方案的制定具有较大难度，项目投资分析以及经济效益分析也是本设计的重点以及难点。

1。6  设计实现可能性分析

虽然本次设计过程有一定的难度，但有学校所学的专业知识以及实地勘察所搜集到的相关资料作为基础，我还可以向更有经验的前辈请教，他们工作经验丰富，专业技术性强。此外，更有身为高级工程师，并且经验丰富的指导老师的答疑，所以在充分了解项目情况，并对周边项目进行考察的基础上，综合分析鲁能公馆项目的可行性，该项目符合南京目前的市场需求，也能保持很好的竞争优势，理论上具有较大的实现可能性，实施上也具有较大的可操作性。

2  设计依据

2。1  理论与方法

本次毕业设计中我主要采用了四种方法：市场比较法、净现值法、线性内插法和敏感性分析法。

2。1。1  市场比较法

市场比较法的定义：将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。文献综述

市场比较法的原理：将经济学中的替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引、趋于一致、即任何购买者不会接受比市场上正常价格高的成交价格，任何卖者也不会接受比市场上正常价格低的成交价格。