商业地产开发项目定位研究+SWOT分析(3)

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但是，商业地产存在“结构性过剩”的问题，房地产企业的商业地产的角逐仍然异常热烈，家居业红星美凯龙跨界打造“爱琴海”项目早在之前便进军商业地产欲分得一杯羹，中国建筑股份有限公司子企业近期携手民企欲深耕商业地产领域。万科地产作为住宅类地产企业的“老大”，近两年也放下身段，瞄向“商业地产”，目前万科在非住方面的资产已近2000万平方米。中粮正是春风得意时——大悦城开一家“火”一家，中粮方面表示，计划用2～3年完成11家大悦城的打造，五年内交付20家大悦城。

中国商业地产的发展历程非常短，国内的商业地产还不够成熟，百联西郊购物中心和大宁国际生活广场可以算作比较成功的产品，但是，简单的拿来主义，并不能确保国外成功案例的克隆，譬如英国的BLUEWATER MALL是当今欧洲最大的郊区型购物中心。同时，商业地产作为房地产与商业的复合行业，对从业人员的综合素质要求非常高，当前我国精通商业地产的专业人才极度缺乏，人才的培养远远跟不上开发的快节奏。

所有商业成功的项目，商业地产价值的最大化，最后表现的形式无论是租金的收取方式，还是物业的价值，都是量化地表现出来，我们必须要考虑未来的收益方式，这是我们做商业地产的目的。

一个商业地产项目的成功，涉及的因素很多，不成功的可能也很大，因为某此因素的不具备或处理不当，就可能导致项目开发的失败。这是因为与纯地产或者做纯商场相比，商业地产涉及的面太广、太丰富，不确定性意着失败的可能性较大。

现如今，在国内一些商业地产发展商在开发项目的过程中，存在一些误区，过分强调规模，忽视资金压力，片面强调档次，忽视市场有效需求；单纯注重概念炒作，忽视定位与管理等。

商业项目有三大法宝：前期定位、项目招商、运营管理。前期定位是战略高度上的战略制定，是商业地产项目的运作基础，是项目招商与运营管理的指导原则。定位，是商业地产的核心，后续的招商和经营，都是围绕前期的定位展开的。定位的准确与否，对项目开发的成功，有着非常重要的决定性影响。

因此，对商业地产项目如何精准定位等相关问题的研究已经变的刻不容缓，这对商业地产开发成功推动社会经济的发展具有深刻、重要的意义。

1.2 研究意义

在中国，商业地产的起步比较晚，然而中国的经济发展相当迅速，城市的发展速度更是超过了大多数世界上的发达国家，商业地产的进程也随着城市化的步伐迅速前进，而国内不少房地产开发商其实是从住宅开发转向做商业地产的，对商业地产的基础理论了解不多，本文研究的目的是希望能通过对商业地产前期定位的研究找到一套在当今社会有所成效的操作方法，从而在商业地产定位这一领域上少走弯路，减少损失。

商业地产是城市化进程中重要的推动力量。商业地产的开发，远远大于工业和住宅业。因为商业地产带动的是一个城市或者是一个较大的区域，住宅和工业建筑主要是满足城市居民居住的需要和生产的需求，商业地产带动了大规模的基础设施建设，保障了城市化进程。商业地产是城市商业重要的商务环境，比如北京CBD建设、中关村商务环境的营造均在很大程度上依托于酒店、写字楼、商场等商业地产项目的建设。其质量、数量、分布、使用效率影响城市的商业功能的充分发挥。

按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系，当一个国家和地区的GDP在1100美金以下，城市化水平在25%以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP从1100美金到2000美金，城市化在45%以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供基本保障；当人均GDP从2000美金到4400美金时，为适应城市的发展，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、源-自/优尔+文,论`文'网]www.youerw.com超市、专卖店、精品店等；当人均GDP在4400美金以上，城市化水平在70%以上时，超越商业范畴的广义商业如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。通过对传统商业地产的改造，提升了商业业态等级，城市的配套功能得到了完善，通过对旧城商业的改造和商业业态的重组，商业网点的布局也得以优化。