6。3  扬州住宅消费者需求总结 38

7  项目定位 39

7。1  客户定位 39

8  项目概念规划 41

8。1  设计理念 41

8。2  项目投资建议 41

9  项目投资分析 42

9。1  项目成本分析 42

9。2  资金筹措及进度安排 45

9。3  销售价格分析 47

10  经济效益分析 50

10。1  项目盈利能力分析 50

10。2  项目不确定分析 52

10。3  经济效益分析总结 53

11  主要结论和建议 53

11。1  项目主要开发数据 53

11。2  项目主要开发风险 54

11。3  结论与建议 55

1。2  设计背景

可行性研究报告是投资决策者的决策依据，科学的决策会减少项目实施过程中的损失和浪费。可行性研究报告能够全面提供项目决策所需的重要数据和信息，明确开发的房地产产品的供求情况、市场竞争能力、成本与收益和风险程度，从而得出项目是否可行、建议采用何种方案和重点控制的敏感性因素等结论供决策者判断和分析[1]。

万科金色梦想项目位于扬州市邗江区经十路东侧，纬一路南侧，蜀冈南路西侧，纬二路北侧。项目建设项目总用地面积87325平方米，总建筑面积303083平方米，容积率2。5。万科地产一直主打金色系列、城市花园系列、四季花城系列、TOP系列等四大住宅系列。在这几个系列中，金色系列产品占据核心地位，遍布全国十几个城市。而本次万科在扬州的第三个项目-万科金色梦想项目即属于万科金色系列。万科金色梦想项目就是针对扬州青年人推出的刚需项目，打造青年社区，实现青年人的居住梦想而建筑的。

1。3  设计依据

编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：

a）《房地产开发项目经济评价方法》建标[2000]205号，中华人民共和国建设部编，2000年9月18日；

b）《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》发改投资[2006]1325号，中华人民共和国国家发展改革委员会、建设部，2006年7月3日；

c）《投资项目可行性研究指南（试用版）》计办投资[2002]15号，中华人民共和国国家发展计划委员会办公厅，2002年1月4日；

d）《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》苏政发[2011]22号，江苏省人民政府，2011年3月8日；

e）《扬州市城市总体规划（2011-2020）》，扬州市规划局，2013年；

f）《2013年扬州市国民经济和社会发展统计公报》，扬州市统计局，2014年；

g）《住宅设计规范》GB50096-2011；

h）《城市居住区规划设计规范》GB50180-1993；

i）其他相关专业设计规范；

j）扬州市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料；

k）扬州市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告。

1。4  设计工作步骤