a）确定研究项目，进行调查。

    首先确定研究项目并对其进行进行实地调查，收集相关资料。调查项目所在地区房地产状况，进行市场和社会调查，收集各方面所必需的信息资料和数据。

b）调查数据整理及分析。

通过实地调查所搜集的资料，对扬州房地产市场、住宅消费群体需求等方面进行分析，并据此进行项目定位。

c）项目投资建议与销售价格分析。

通过前阶段资料分析的积累与铺垫，确定研究项目可选方案，即进行项目投资建议，在此基础上用市场比较法对销售价格进行分析，以确定研究项目的价格。

d）经济效益分析。

运用相关方法对项目进行研究项目的财务指标计算、经济效益分析及风险分析等，选出收益情况最理想的最优方案。

e）编制可行性研究报告。

最后对研究项目进行可研编制，并根据老师给出的建议完善可研报告。

2  项目概况

图2。1  扬州市行政区划图

扬州市共辖邗江区、广陵区、江都区3个市辖区和宝应县1个县，代管仪征市、高邮市2个县级市。现辖区域在东经119°01′至119°54′、北纬32°15′至33°25′之间，总面积为6634平方公里。

2。1  宗地基本资料

万科金色梦想项目位于邗江区蜀冈南路与司徒庙路交界处。

面积：根据扬州市国土局提供的资料，宗地总出让面积为87325平方米。

用地性质：商业、商住、住宅用地。

宗地主要控规：住宅容积率≤2。50，建筑密度≤25%，绿地率≥32%。

宗地获取方式及成本：宗地以挂牌出让方式进行公开出让，出让价格为3450元/平方米，总价款为30127。13万元。

2。2  宗地出让进程

2。2。1  出让方式 

宗地为一个地块于2014年12月31日挂牌出让，基本资料如下：

图2。2  宗地平面图

该图整体为金色梦想地块，紧邻蜀岗南路和司徒庙路。

表2。1  土地概况

地块

编号 地块位置 土地面积(㎡) 土地用途 规划指标 起始价

(元/㎡) 使用年限（年）

888 西湖镇纬一路南侧、蜀冈南路西侧 87325 商铺，住宅 容积率 建筑密度 绿化率 3450 商业40年，住宅70年

>1，

≤2。5 ≤25% ≥32%

2。2。2  竞价方式

此次挂牌活动设有底价，地价和增价规则于土地挂牌截至当日即2014年12月29日16时公布，按照价高者得原则确定竞得人。

2。2。3  报名时间

2014年12月22日9时00分至2014年12月29日16时（节假日休息），申请人可到扬州市土地交易中心（扬州市文昌中路565号）向国土局提出书面申请。交纳竞买保证金的截止时间为2014年12月29日16时。经审查，申请人按规定交纳竞买保证金，具备申请条件的，国土局将在2014年12月29日17时前确认其竞买资格。

2。2。4  挂牌时间

2014年12月22日9时至2014年12月31日10时（节假日休息）。