房地产投资信托基金发展问题研究+文献综述(14)
（4）基金信托的规模：
首次募集的金额为20亿元人民币，合格的投资者最低认购金额不低于100万元人民币。该信托计划募集的资金主要来源于三个方面：作为发起委托人的开发商、普通信托委托人以及行业外的一些闲散资金。发起委托企业将认购整个金额的2%。包括招商局地产、华远地产、SOHO中国等9家地产企业作为该基金信托的首批发起委托人签署了《发起意向书》。
（5）基金信托的存续期限：
基金信托期限为5年(根据受益人大会决议可延长2年)。
（6）基金信托项目介绍：
联信精瑞基金的三种投资对象，分别是有上市潜力的房地产企业的股权投资、有REITs需求的房地产企业项目公司的股权投资、优质房地产企业短期夹层融资。其投资区域为长江三角洲城市圈、珠江三角洲城市圈、环渤海城市圈、其他地区省会级城市和计划单列市。
（7）基金信托收益权：
联信精瑞基金管理公司的股权结构为发起委托人占40%，联华信托占25%。房地产商会占15%，管理层占20%。基金信托委托人分优先委托人、一般委托人和发起委托人，一般委托人和发起委托人属于普通委托人。优先委托人享有优先受益权，普通委托人享有普通受益权。在共20亿元的基金规模中，优先委托人占30%，其他委托人占70%。优先固定级的预期收益率为每年10%，而普通受益权预期受益则在每年20%以上。
（8）基金信托模式的产品模型：
图4.4基金信托产品模型
（9）该案例的模式分析：
首先，这是国内第一支封闭式地产基金型房地产信托计划，可以借鉴现有的封闭式证券投资基金的运作和监管经验。我国目前大规模运作的证券投资基金一般投资于股票或有价证券等，成立时间较久，操作经验丰富，在投资人才储备方面也有雄厚基础。
其次，可以聘用专业房地产管理公司进行投资管理，降低了投资风险。基金管理公司一般要形成自己的房地产管理团队或聘用专业房地产管理公司，在专业团队的指导下可以降低投资风险，这与国外REITs模式类似。
再次，基金管理公司采取公司的形式，受《公司法》管辖，对顶公司对外投资不能超过50%，基金管理公司可以以信托契约形式成立房地产投资基金，这样就避开了50%的规定。
最后，基金单位可以在证券交易所公开交易，这就增加了房地产投资信托基金的流动性。封闭式地产基金模式的REITs以投资基金的形式运作，可以按照基金单位进行买卖流通，增加了流通性。
但是，它虽然在我国有很好的发展历史的基金公司形式运作，但也有一些缺陷需要完善：（1）基金管理公司不属于金融机构，在资金募集上存有困难，缺乏相关法律作为资金募集保障，有非法集资嫌疑。（2）受托机构盲目承诺预期收益率。《信托法》规定：“所有信托产品不得向购买人承诺收益率”，“联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划”规定“优先固定级的预期收益率为每年10%，而普通受益权预期受益则在每年20%以上”，这给受托机构很大的经营压力。
当然，联信精瑞房地产基金信托作为国内第一支房地产投资基金信托，符合房地产融资模式中直接融资占主导的国际趋势，具有显著的战略意义，它的设立、营运和监管都将为我国日后房地产投资基金的发展提供宝贵的经验和行业发展标准。
5 房地产投资信托基金的风险研究
5.1 房地产投资信托基金风险及其成因
房地产投资信托基金的风险及成因风险是金融产品的本质特征之一,房地产投资信托作为一种理想的房地产市场金融工具，除体现出收益的稳定性和投资的流动性等优点外，也同样存在一系列的风险。
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