房地产投资信托基金发展问题研究+文献综述(4)
第一，从制度本身来看，公司型组织制度安排具有完善的分权制衡法人治理结构，可以更好的文护和增进REITs投资者的利益，租金REITs市场的健康发展，应该成为首选。
第二，信托组织制度安排拥有公司组织制度安排不可比拟的专业化优势，通过加强内部组织监管（比如加强基金持有人大会的监管和纠偏作用）和外部市场治理（比如促进基金管理人的市场竞争）来扬长避短，仍不失为一种很好的REITs组织形式。
第三，对于国家来说，应该允许和鼓励公司型REITs和契约型REITs共存于市场，相互竞争，从而形成一个有效的REITs外部市场治理机制。
（2）按资金投向分类
按资金投向的不同，REITs可分为三类：分别为权益型、抵押型和混合型。其区别如下表：
表2 按资金投向不同分类比较
REITs分类 权益型 抵押型 混合型
投资标的
直接投资并拥有房地产，投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产 将所募集资金用于发放各种抵押贷款 不仅进行房地产权益投资，还可以从事房地产抵押贷款
收入来源 收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益 发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益 兼有权益型与抵押型特点
（3）按投资人能否赎回分类
按投资人能否赎回分类，可将REITs分为封闭式和开放式两类。前者的发行规模固定，投资人若想买卖此种投资信托的证券，只能在二级市场投资，而不能直接通过REITs以净值交易，同时为保证原始投资人的权益不被稀释，上市后不得再募集资金，后者的规模是变化的，投资者可以按照基金净值申购和赎回股份或收益凭证。
（4）按投资对象的物业类型分类
按投资对象的物业类型分类，REITs可分为多个类型，2004年以前，房地产投资信托的投资只局限于有限的几种物业类型如公寓、写字楼、酒店等；2004年以后，房地产投资信托有了很大的发展，其投资对象的范围日益扩展，迄今为止，几乎所有的物业类型如公寓、超市、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业、酒店等都有相应的REITs与之对应。在各种房地产业的投资中，零售业、住宅、工业或办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的70%。
2.2 房地产投资信托基金的特征
房地产投资信托其实是一种混合型的金融产品，其有效的融合了房地产、信托、证券等等多个市场，它的设立和运行也相对显得比较复杂。而房地产投资信托的内部机构则是以信托模式为其架构的，还是房地产证券化的一种特殊形式。那么，房地产投资信托的特征主要有以下几点：
（1）房地产投资信托属于一种新型的信托模式
房地产投资信托在本质上就是一种信托的新形式，其具有所有信托的共同特点，即所有权与受益权相分离、信托财产独立等等。但房地产投资信托作为一类特殊的信托类型，也有其不同于其他类型的信托的特点，比如房地产投资信托的投资对象是特定的，即其专门从事房地产相关项目的投资。
（2）投资主体大众化
房地产业历来被视为是一个高利润、高回报率的产业，其收益具有稳定的特点，正因为如此，各个国家和地区的投资者都对房地产业趋之若鹜，抱有极大的投资热情。但是，房地产业基于其自身的一般性质，具有投资门槛高、所需投资资金规模大、投资的回报周期长等等特点，这使得在一般情况下只有拥有大规模闲散资金的大户投资者才能进行投资从而得以进入房地产市场，而广大的中小投资者往往就被拒之门外。而房地产投资信托特别是公募型的房地产投资信托却有效地扭转了这一局面，因为其是以通过信托公司发行信托产品的方式向特定或不特定的社会公众募集资金，且其一般不设最低认购额，没有投资规模的限制，进而在实质上降低了房地产行业的投资门槛，使得众多的中小投资者获得了投资房地产业进入房地产市场的平等机会。房地产投资信托的实施最终实现了房地产投资主体的多元化、大众化。
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