住房抵押贷款信用风险研究(4)
根据住房抵押本身的特征，住房抵押贷款的特征可以概括为：
（1）期限长、数额大。
住房抵押贷款的本质是金融产品，它是交换价值以还本付息为条件的单方面转移。住房抵押贷款的贷款额度对于购房人来说很大，购房人不能够在短时期内偿还本息，因此住房抵押贷款一般为中长期。也因为住房抵押贷款的中长期性，使得银行的风险不同程度的增加。
（2）政策性强。
一则房地产上下联系接着众多产业，是国家刺激经济发展的手段，二则居者有其屋作为一个重大的社会问题，房地产也就经常涉及到许多相关政府政策。然而假如政策制定的时期不够成熟，或者在执行中出现偏差，则会导致商业银行的风险增加，收益降低。
（3）风险集中。
即银行中资金来源的短期性与资金运用的长期性之间的矛盾。因为我国房地产业融资渠道过窄，而且在各种融资形式之间，缺乏有效的风险组合以降低风险，所以银行承担了大部分风险。
（4）供给弹性小。
由于供给弹性小，在社会需求形成时，缺乏房产供应，而这种供小于求的局面更容易造成房地产市场的泡沫。之后随着资金收益预期下降和资金成本的上升，房地产市场的泡沫就会被刺破。一旦泡沫被刺破，供给弹性小的房地产市场同样会走向熊市。
2.2 我国住房抵押贷款的发展和风险情况
2.2.1 我国住房抵押贷款发展的历史过程
我国住房抵押贷款业务是由于住房制度改革发展起来的。在计划经济体制下，住房通过实物分配，不存在商品房的概念。随着市场经济体制的形成，特别是在1984年住房建设体制改革座谈会后，我国个人住房商品化的进程加速。1985年，中国建设银行深圳分行首先在全国开始办理住房抵押贷款业务，标志着房地产贷款变成建设开发发展与消费信贷并存。到1997年末，商业银行的住房抵押贷款余额仅仅只有190亿元。
1998年之后至今，是住房抵押贷款的高速发展阶段，据不完全统计，2014年末个人房屋贷款余额达到了10万亿元左右。住房抵押贷款的快速发展，同时其风险也开始逐渐崭露头角。
2014年前三季度，国内商业银行的不良贷款率为1.16%，而截至2014年11月底，商业银行不良贷款率已经升至1.31%。从时间发展来看，近期各类商业银行的不良贷款率都有不同程度的上升。
在我国由于个人房地产抵押属于低风险，各大银行都将其作为优质业务来开发，个人住房抵押贷款额占银行信贷总量的比重也越来越大，加重了银行潜在的风险，加剧了银行信贷结构的不合理性，使银行存短贷长的矛盾加深。
2.2.2 加强我国住房抵押贷款信用风险管理的必要性
（1）我国住房抵押贷款业务面临的各种风险
我国银行业的利润主要来源是存贷款利息差，然而这种经营方式具有巨大的风险性。如果资产负债出现期限或结构的不匹配，银行的流动性就会削弱，从而产生各种风险。
第一是信用风险。信用风险是指借款人没有能力或者不愿按时还本付息，而导致银行出现贷款损失的风险，信用风险是银行在住房抵押贷款中面对的最主要的风险。其中，个人信用风险又可以分为三类：被迫违约、理性违约和提前还贷。
第二是市场风险。主要指的是价格风险和利率风险。a.价格风险主要指的是抵押房产的价格发生变化时对抵押贷款归还的影响。这种价格变化与房地产价格和货币价值两种因素有关联。当房地产价格贬值时，借款人会选择理性违约，而此时银行获得的抵押房产价格却不足以清偿其贷款；而当出现货币价值贬低，借款人的实际收入小于名义收入，这样也就增大了借款者的还款压力，这可能导致借款人被迫违约；同时当出现货币紧缩时，借款人的融资渠道变窄，当现金流出现问题，也会导致违约发生。b.利率风险主要是指由于利率的变化，利率的变化导致负债的上升而收益的减少，将导致违约的发生
下一篇：中国报关行业存在的问题与对策研究