地域性。房地产作为不动产所具有的的不可移动性，决定了再房地产市场上不存在房地产商品物质实体的移动。

不完全竞争性。房地产市场的不完全竞争的决定性原因就是房地产市场的垄断性。它也是导致房地产市场产生投机性的根本原因。

周期性。周期性循环包括繁荣、衰退、萧条和复苏4个阶段，大体分为长期循环和短期循环两种。

层次性。房地产商品是房地产市场的基本要素，而房地产商品的形成经历了取得土地到进行土地开发及房屋建设等流程。

不完全开放性。地产资源的相对稀缺性及其必须由国家经营的特性，是决定房地产市场有限开放的根本原因。

双重性。房地产市场是房产市场与地产市场的统一体；房地产市场是有形市场与无形市场的统一体；房地产市场是投资品市场与消费品市场的统一体。

对供求关系反应的不灵敏性。相对于一般商品市场来说，房地产市场对房地产商品的供求变化反应不够灵敏，但是可通过调整房地产营销决策来弥补。

3 无锡市房地产发展背景

3.1 城市土地和人口状况

无锡市土地面积为4865.51平方公里，其中市区面积占到1533.54平方公里（在2001年之前惠山区和锡山区是不属于无锡市区的，市区土地面积仅仅509.7平方公里）。2013年末，全市户籍人口为471.95万人，比2012年增加9401人，增长18%，全市人口密度976人/平方公里。其中，市区户籍人口243.14万人，比上年增加1.56万人，增长0.78%，人口密度为1431人/平方公里。因此，日益增长的人口使得无锡市居民买房的刚性需求上涨，所以随着人数增加，还会掀起一股购房热。

3.2 宏观经济基本发展

2001年开始算起，整个无锡市的GDP便跨入了2位数的快速发展阶段的行列。2012年无锡市就实现了GDP达到了6900亿元，比2011年增长了11.5个百分点；到了2013年，国内生产总值就上升到7800亿元，同比增长13.04%。根据快报数据显示，在2012年到2013年的年平均增幅达到了12%。在2013年，无锡市国民经济三次产业的增加值分别为148.53亿元、4207.43亿元和3714.22亿元。其中，无锡市的三次产业比例调整为1.8:52.2:46，提高0.8个百分点，全年第三产业比重增加值GDP比重达到46%，并且增长速度已超过了第二产业。同期无锡市全市人均GDP高达12.4万元，同比增长21.48%，其人均GDP值在长三角地区16个城市中仅次于苏州和上海。随着无锡全市人均GDP的不断增加，无锡市的居民完全有能力去投资房地产。

3.3 城市建设发展现状

无锡市全社会固定资产投资从2008年的1877.02亿元攀升到了2013年的2985.65亿元，年均增长21.3%，成为推动无锡市经济持续快速增长的重要力量。以前无锡市占固定资产投资的比重一直在15~25%之间徘徊。到了2013年，这方面投资得到显著加强，达到了866亿元，比上一年增长了18%，这年的基础建设和投资不断增强。仅以基础建设投资额来说的话，就达到了355.78亿元，同比增长了30.4%。因此无锡市的整个城市面貌焕然一新，基础设施投资和建设的不断发展为无锡市的房地产投资创造了一个良好的环境。

3.4 人民生活水平

在2012年，无锡市居民人均可支配收入达到38870元，农民人均纯收入20450元，全市城乡居民收入比1.9:1，全省最优。无锡市全市城乡居民可支配收入的飞速增长，是处于长三角地区的江苏的8个城市中进步最大的。到了2013年，无锡市的统计部门发出数据显示，本市城市居民的人均可支配收入达到了44682.57元，同比增长12.5%。根据最新的统计数据显示，截止到2013年末，全市个人存款余额为3711亿元，较去年净增了382亿元，同比多增47亿元。特别是个人存款中的结构性存款部分出现“井喷”，达到了17.71亿元，较去年增加73亿元，同比多增加73亿元。随着居民收入的增加，居民的居住条件也有很大改善。无锡市的城镇居民人均消费性支出25392元，比上年增长9.1%，农村居民人均生活消费支出14147元，比上年增长10.6%。调查显示：无锡市住房建筑类型中单元房家庭占92.1%，平房家庭占0.8%，简易楼房家庭占7%，单栋配房占0.1%。由此可以看出，因为无锡市居民的人均可支配收入在不断地增长，所以导致了本市居民想要不断改善自身的居住条件，随着这种欲望愈加强烈，越来越多的人开始购买商品房住宅来提高生活的质量。因此无锡未来房地产市场将会掀起一股购房热。