可以说城市化就是一个不断进行重新建设的过程，随着我国经济体制改革的顺利实施，生产力水平得到空前的发展，城市规划的进程已经远远赶不上城市经济建设的变化。为了城市的整体规划，有必要对原有建筑房屋进行拆除，促进土地资源的合理利用。城市化改变了各个城市的景观面貌，改善了人们的生活环境，促进地区经济的发展起到了很大作用。同时在迅速发展中凸显了很多矛盾和缺陷，诸如人地矛盾突出、就业问题、房地产市场的健康发展等等。城市化发展优劣不仅关系大多数人民的切实利益，也关乎社会的和谐稳定。

由于我国房地产业发展过快，导致我国城市化发展和完善不能满足目前房地产业的新形势新变化。目前我国各个地区发展不均衡，贫富差距逐渐拉大，导致政府在城市合理整体规划方面困难重重。为进一步促进城市化工作的科学合理的进行，因此，本篇论文主要针对城市化的发展与挑战，综合探讨研究城市化对淮安市房地产市场的影响。

2  城市化和城镇化的区别与关系

2.1  城市化与城镇化的概念

2.1.1  什么是城市化

城市化一般是指乡村地区转变为城市地区和乡村人口向城市人口转变的过程。城市化水平的高低，能够反映一个国家或者地区的社会经济发展的水平。地方发展的经济中心点主要集中在城市中，城市能够积极带动区域内的经济发展；然而，逐步提高区域经济水平，同时也够促进了城市的发展。综合来看，推动城市化的进度的一方面是拉力，另一方面的因素是推力。拉力是指那些吸引劳动力前往城市的因素，推力是指那些使得劳动力离开乡镇的动因。由于不平衡的生产力发展，所以导致了在不同地区和同一地区的不同阶段，拉力、推力的具体内容也不近乎相同，所以导致了相互作用的结果也有所不同。城市是区域发展的经济文化中心，充分带动了区域内的经济文化发展；而随着区域经济水平的逐步提高，相反又促进了城市的建设，加快了城市化的推进。一个国家、地区的城市化水平，是用城市人口占该地区总人口的比重来表示，城市化水平是体现社会经济的发展水平重要指标。城市化作为一种极具社会影响力的社会表现，给人们带来了聚集形态的变化之外，还带来生活方式、生产方式、价值观念等的差异，它是一个地区社会、经济、文化发展的必然结果，是社会发展的一种表达形式。

2.1.2  什么是城镇化

城镇化一般是一个综合性的概念，它既包括了人们思想观念的转变，也包括了城镇人口比重结构的改变，城镇人口比重逐渐增加；不仅包括人口结构的变动，同时包括了由此引发的经济的结构改变。就是农业收入下降，其他的经济收入上升；不仅包括了劳动人口向城镇汇聚的过程，同时也包括农村资金、资源等向城镇转变的过程；不仅促进了农村的城镇化，同时也给城镇自身的城市化有着推动作用。城镇化率是指一个国家或地区城镇人口占该地区总人口的百分比。城镇化率=本地区城镇人口数/本地区总人口数。

2.2  城市化和城镇化的区别

“城市化”是一个国际上通用的概念，城市和乡村没有绝对的区别，当出现了城市才有了城市化的说法。在国际上，通常城市化就是农村人口，逐步向城市迁移的过程，城市逐步发展以及完善、从原来的乡村型社会逐步向城市型社会慢慢转换的过程。然而城镇化一词是富有中国特色的说法，国际上不少国际没有城镇化一词，因为他们规模较小的城市。我国之所以出现城镇以及城镇化的说法，主要是因为我国人口基数大，人口多，只靠发展城市的经济是不会实现众多农村人口向城市转移的，这样就必须在推进城市建设的时候，兼顾周边地区的发展。通过周边地区的聚集一些农村的人口，以达到城市和周边小城市的一体化发展，这也就是所谓的城镇化。