第五步通过对于现在的周边房地产价格的数据分析并判断未来几年内周边房地产市场会因为迪士尼乐园项目有何走势，迪士尼对于周边的未来发展会起到什么样的作用并且建议消费者是否应该去投资迪士尼的周边房地产市场，研究会得到怎么样的回报

最后总结分析上海迪士尼乐园对于其周边商品房的价格影响。

第二章 商品住宅的价格及其影响因素

2。1商品住宅的概述

2。1。1商品住宅的构成

商品住宅是指由房地产开发单位建设。再出租，销售给消费者，用来居住的房屋。

房地产是指房屋和土地或者房产和地产。严谨意义上来说是土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物，权益和区位的结合体。商品住宅与不同于一般商品的特殊属性，使得其价格形式与一般商品具有特殊的特征。

房地产实物是指房地产中看得见的并且能够触摸到的地方，比如土地的大小，建筑物的大小，形状，外观，新旧等。

区位原本是房地产的外在因素，但是由于房地产的不可移动性使得区位成为了房地产的重要部分。房地产区位是指该商品住宅与其他商品住宅和建筑在空间方位和距离上的关系。商品住宅的区位决定了商品住宅的价格，商品住宅不能够脱离土地而存在，但是土地是不可以动的，土地的位置决定了该商品住宅的位置，好的区位，比如交通便利，距离学校，医院等大型公共设施近的房价就高。

权益性。权益是指房地产中看不见，摸不到的那部分是由于商品住宅为其拥有者带来的权益和好处。由于商品住宅的不可移动性，住宅的交易则是它的所有权，使用权和租赁权。

房地产商平为了适应和满足各种各样的的社会生产和再生产，还要满足各种各样的社会需求，导致了房地产构成内容丰繁复杂，十分多样，更据房地产的构成形式来分类，其大体可以分为三种类型：建筑地块，房屋建筑，房地产的配套基础设施。

2。1。2商品住宅的特点

1。不可移动也是指房地产的位置不可移动。它是房地产最重要的一个特性，是房地产不同于其他财产，资产，商品的原因。作为在土地上的建筑，土地上的土壤沙石是可以移动的

但是建筑为扎根于土地上，是不能移动的。这一特性决定了每一个房产只能在之歌位置开发，消费和利用。人们无法把一个房价较低的地区的房子搬到房价较高的地区，这就导致了房地产的地区性，不同地区的大小，形状，外貌用材一模一样的房地产的价格是成现不同价格的。

2。独一无二性，房地产是各自不同的，每一个房地产就像两个人不可能是一模一样，就算是完全材料，外貌一样，它们所处的位置也会是不一样的，这使得房地产之间不能完全替代。

3。寿命长久。对于土地而言土地是可以很长久的存在于这个世界上的，不管时间的变迁，这块土地仍旧是在哪里，相比起人类的寿命土地可以说的上是很长久的了。那么土地上的房屋虽然不可能像土地那样长长久久的存在但是保护的好还是能存在个几十年乃至上百年，这相比其他商品可以说得上是寿命漫长了，因这样漫长的寿命，比起一般商品房地产能够为消费者带来很长久的利益效益。一般来说土地使用是有年限限制的，作为居住用地使用年限为70年，工业用地为50年，教育，科技，体育等用地年限为50年，综合或其他用地为50年旅游，娱乐，商业的用地实用化年限为40年。

4。供给有限。作为地球上的一员，每个人都知道，地球就这么大，其中可以使用的土地更少，土地用一点少一点，土地是一种不可再生资源，是有限性，不可再生性，不增性，由于土地的有限这也就导致了房地产的有限性