1。2  我国住宅政策的变化背景

(1)福利分房阶段

我国从建国开始到以后的一段时间里（1949年-1977年）都实行的福利分房制度。这种福利分房制度是我国当时计划经济时期的一种特殊产物，这种制度下我国房地产市场几乎是不存在的，建好的新房子不是用于出售，而是用于各单位进行分配，分配的标准是对职工依据工龄、学历等基本条件进行打分，分数靠前者可分得房子，在分得的福利房使用期间收取极其低廉的房屋租住费用甚至是免费使用的[4]。这种福利房政策的实施，在我国建国初期物资十分匮乏的经济情况下起到了十分重要的作用，它稳定了我国的社会秩序，使大多数人民享受到了应有的权利，一定程度上保证了社会的公平和人民生活的稳定；但随着我国经济的飞速发展，这种福利房制度已经渐渐的不能完全满足我国的社会需求，国家对于住房的一刀切政策使得住房市场的新房供给严重不足，已经不能满足人民日益增长的对于个体住房的迫切需求，因此我国开始步入改革阶段，实行了近三十年之久的福利分房制度逐渐消失解体。

（2）商品房住宅改革探索阶段

由于上一阶段住房矛盾日益突出，和政府开始逐渐认识到福利分房制度的弊端，因此在1978年到1997年期间着手进行了一系列的有关于住宅政策的改革措施，从鼓励向职工出售已经建成的公房到提倡个人建房买房再到政府进行补贴进一步鼓励个人建房买房的阶段，这一阶段的转变是我国整体经济转型的一个特征十分明显的缩影，住房政策不再由国家一把抓，而是开始逐渐灵活的引入市场的作用，更好的满足人们对于住房的个人需求[5]。各方资金大量涌入房地产开发市场，住宅市场有史以来发展最为迅速。但随着住宅市场的飞速发展，社会上也出现了这样那样的问题，例如房地产开发过多，监管不到位，贫富差距更进一步加大等。

（3）商品房住宅快速成长阶段

鉴于上一阶段的房地产市场中的各种问题和乱像，国家开始出台针对于房地产市场的各种住房宏观调控政策，但是由于各方的经济利益，中央政府、地方政府、房地产开发商互相角力，导致国家出台的针对于房地产业的宏观调控政策逐渐失效，因此从1998年-2007年的十年间，我国的针对于房地产业的宏观调控政策由一开始的“宽松”逐步发展为“适度”甚至于“适度从紧”。但是十年间不同政策的出台并没有使房地产市场得到有效的控制，房价依然大幅度上涨，社会问题日益严重，我国房地产市场开始进入过热阶段。论文网

（4）保障性住宅建设和商品房住宅共存阶段

从2007年开始至今，我国政府在不断调控房地产市场，治理房地产市场乱象的同时，开始进行保障性住宅建设，比较具有代表性的是廉租房项目的提出和《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》等一系列文件的提出更是加大了我国目前进行的保障性住房的建设力度,进一步维持了房地产市场的稳定，为人们生活提供了有效的保障[6]。

1。3  住宅政策主要内容

（1）“限购政策”

从2010年上旬开始，为了让房地产住宅市场平稳发展，抑制房地产投资和投机行为，避免房价一路飙升，国家提出“限购政策”，这一政策通过限制住房购买数量,以求达到调控住房价格的目的。而后这一政策却在多个地区先后叫停。

（2）房地产税收政策

房地产税是指对住房的产权持有人按照相关法律的规定征收一定比例的税费。其主要包括不动产登记、转让、契税、印花税等。房地产税由“国五条”提出，房地产市场调控再次升级。